Porady prawnePodobno dzieci mogą wybudować dom na działce, której właścicielami są rodzice. Chciałam zapytać o szczegóły takiej formy prawnej.
Kiedyś sytuacje budowania budynku na cudzej działce, zwłaszcza w stosunkach wiejskich, były nagminne. Rodzice dawali działki gruntu pod budowę w darowiźnie – najczęściej ustnej lub pisemnej (przy czym obie one były i są nieważne pod względem formy prawnej). Konsekwencją takiej sytuacji było budowanie budynku na działce rodziców.
Konstrukcja prawna obowiązująca w prawie od czasów rzymskich jednoznacznie wskazuje, że właściciel działki jest właścicielem wszystkiego, co jest z działką trwale związane, zatem i budynku. Nie może zatem istnieć sytuacja, gdy właściciel gruntu a właściciel budynku to dwie różne osoby (poza jednym wyjątkiem: wieczystym użytkowaniem od Gminy lub Skarbu Państwa). Właściciel gruntu staje się bowiem właścicielem budynku, a ten kto wzniósł budynek na cudzym gruncie jest właścicielem poczynionych nakładów.
Nie trzeba być właścicielem gruntu, by budować na nim budynek. Zgodnie z prawem budowlanym trzeba mieć tytuł prawny do nieruchomości. Takim tytułem, oprócz własności, może być dzierżawa, użytkowanie itd. Zatem nie trzeba być właścicielem, aby dostać pozwolenie na budowę. Jest to stosowana forma inwestycji na rynku nieruchomości, zwłaszcza w przypadku nieruchomości przemysłowych, gdy plan inwestycyjno-produkcyjny jest z góry przewidywalny i nie wynosi np. 5 czy 10 lat – wówczas bardziej opłaca się wydzierżawić grunt niż go kupować. W budownictwie mieszkaniowym budowanie na cudzym nie jest powszechnie praktykowane, występuje raczej jako błąd ludzki, np. budowa na innej (sąsiedniej) działce niż się kupiło (spotkałem się z kilkoma takimi przypadkami), lub jako błąd prawny, np. unieważnienie aktu notarialnego nabycia. Świadomie ten typ budowy domu mieszkalnego na cudzym stosują "wytrawni gracze", najczęściej w celu ominięcia z góry przewidywanych kłopotów podatkowo-egzekucyjnych. Odradzam jednak taki sposób budowania własnego domu, nie mając dużej wiedzy w tym zakresie oraz przemyślanych przyczyn takiego kroku. Sama chęć uniknięcia opłat związanych z darowizną nieruchomości w najmniejszym stopniu nie może być brana jako przyczyna takiego kroku.
2006-09-19
