Porady prawnePan Nowak przed zawarciem związku małżeńskiego kupił nieruchomość na kredyt. W domu mieszkają dwie rodziny: jego własna, a także rodzina siostry żony. Kredyt spłacają po połowie, ponieważ kiedyś nieruchomość ma być wspólna. Problem polega na tym, że Pan Nowak chce się rozwieść. W domu ma mieszkać jego żona oraz rodzina siostry żony. Osoby te mają spłacać kredyt. Czy Pan Nowak może podarować tę nieruchomość żonie i jej siostrze? Czy bank musi wyrazić na to zgodę? Jeśli podaruje tę nieruchomość, to żona i jej siostra zostaną właścicielkami, a co z kredytem, który jest zaciągnięty na niego? Jak w tym przypadku powinny wyglądać zmiany w KW? Sprzedaż nie wchodzi w grę, bo kredyt jest we frankach, a ponadto żona i rodzina jej siostry chcą tam mieszkać i spłacać. Panu Nowakowi również zależy na współpracy, tylko chcą załatwić to prawnie. Czy można przepisać kredyt na inną osobę mieszkającą w tym domu?
Na wstępie należy zwrócić uwagę, że zgodnie z opisem zawartym w pytaniu nieruchomość stanowi majątek osobisty Pana Nowaka, gdyż nabyta została przez niego przed zawarciem związku małżeńskiego. Zatem o ile małżonkowie nie zawierali umów majątkowych małżeńskich, to po rozwodzie nieruchomość ta nie będzie przedmiotem podziału majątku wspólnego. Sam fakt zamieszkiwania w danej nieruchomości przez inne osoby nie powoduje, że osoby te mają względem tej nieruchomości jakieś prawa. Również żona Pana Nowaka przez samo zawarcie związku małżeńskiego nie nabyła do tej nieruchomości żadnych praw. Pan Nowak może więc tą nieruchomością dysponować według własnego uznania, nie licząc się ze zdaniem osób zamieszkujących, może też żądać, aby osoby te opuściły nieruchomość i ma możliwość wyegzekwować to w drodze postępowania eksmisyjnego.
Może również przenieść własność nieruchomości na żonę i jej siostrę zarówno w drodze umowy darowizny, jak i w drodze umowy sprzedaży w zależności od ustaleń stron. Przypomnę tylko, że do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Nieroztropnym, z punktu widzenia Pana Nowaka, byłoby jednak przenoszenie własności nieruchomości bez wcześniejszego uregulowania spraw kredytu. Jeżeli chce się pozbyć zarówno nieruchomości, jak i kredytu to powinien wymagać (zanim przeniesienie własność nieruchomości), aby obdarowani ten kredyt formalnie przejęli. Zmiana osoby Kredytobiorcy zależy od banku i może nastąpić w drodze aneksu do umowy kredytowej zawartego pomiędzy bankiem, kredytobiorcą i osobami przejmującymi kredyt. Bank zanim dopuści do zmiany kredytobiorcy na pewno zbada zdolność kredytową przyszłego kredytobiorcy i, jeżeli nie będzie on spełniać wymogów banku, odmówi zmiany. W niektórych bankach w ogóle nie będzie to możliwe i bank zaproponuje że jedynym wyjściem jest zaciągnięcie nowego kredytu przez nowych kredytobiorców, którym spłaci się kredyt Pana Nowaka. Każde z przedstawionych możliwości rozwiązania kwestii kredytu jest jednak możliwe tylko i wyłącznie wówczas, jeżeli osoby przejmujące nieruchomość mają wystarczającą zdolność kredytową.
Natomiast bardzo niekorzystnym dla Pana Nowaka byłoby rozwiązanie, w którym przenosi on na żonę i jej siostrę własność nieruchomości bez uregulowania kwestii kredytu. Nawet oświadczenie obdarowanych, że zobowiązują się spłacić kredyt nie zmieni faktu, że to dalej będzie jego kredyt i to on będzie zobowiązany do jego spłaty, gdyby obdarowani przestali wywiązywać się z płatności rat.
Zatem podstawą do właściwego uregulowania sprawy jest posiadanie przez obdarowanych odpowiedniej zdolności kredytowej.
2013-03-27
