Wspólnoty mieszkaniowe

Posiadam balkon zewnętrzny na najwyższej kondygnacji budynku (II piętro). Kupując mieszkanie od dewelopera, z balkonem wykończonym wraz z płytkami, które w okresie gwarancyjnym deweloper wymieniał na nowe. Założył wadliwe płytki, które odpadły po 4 latach. Zarządca TBS twierdzi, że balkon to wyłącznie moja sprawa, a deweloper już nie istnieje. Balkon został wykonany wadliwie. Tak uważam, gdyż od wewnątrz na ścianie w mieszkaniu od strony balkonu pojawia się wilgoć. Mieszkania w budynku wspólnoty są lokalami odrębnymi łącznie z gruntem. Proszę o pomoc.

Kwestie rękojmi za wady fizyczne związane z lokalem kupionym od dewelopera realizuje się tylko i wyłącznie wobec dewelopera. Zarządca nieruchomości nie jest podmiotem, do którego należy się zwracać w związku z rękojmią. W sytuacji, gdy w budynku rękojmia wygasła (okres rękojmi wynosi 5 lat), chociażby dlatego, że firma już nie istnieje, pozostaje tylko kwestia, kto ma ponieść określone koszty: właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa.

Aby dokonać właściwej interpretacji, należy zwrócić uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08), która na dzień dzisiejszy jest kwintesencją orzecznictwa sądowego w tej materii. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy, osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają z pominięciem innych osób wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej, a więc osoby te muszą zadbać o jej utrzymanie. Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem za remonty balkonu jako elementu konstrukcyjnego odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa. Zatem właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem balkonów stanowiących pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, a wydatki na remonty i konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Zatem wymiana popękanych płytek czy też położenie nowych płytek lub zastosowanie innego wykończenia podłogi na balkonie nie należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej i jest wyłączną sprawą właściciela lokalu. Natomiast do wspólnoty mieszkaniowej należałby tylko remont balkonu w zakresie wad konstrukcyjnych. Jednak to, czy jak Panu się wydaje, balkon taką wadę konstrukcyjną ma, nie należy do Pana oceny, tylko ewentualnie wykonanej ekspertyzy przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Taka ekspertyza musiałaby być wykonana na Pana koszt. Tylko dysponując jej wynikiem, miałby Pan podstawę do występowania wobec wspólnoty mieszkaniowej o usunięcie tej wady, czyli ujęciu w planie gospodarczym na dany rok prac w tym zakresie. Usunięcie tej wady jest możliwe. Jednak warto zwrócić uwagę, ze nic to nie zmieni w kwestii naprawy płytek na balkonie, których naprawa należeć będzie zawsze do właściciela lokalu.

Paweł Puch – prawnik