Porady prawneOd sierpnia 2011 r. wynajmujemy z mężem mieszkanie w prywatnej kamienicy (za tzw. odstępne). Z uwagi na trwający remont, wprowadziliśmy się do mieszkania na początku grudnia. Wtedy też zaczęło nam zalewać jeden z pokoi. Okazało się, że źródło zalewania to dach lub kiela nad naszym oknem. Zgłosiliśmy to administracji i po dwóch tygodniach naprawiono usterkę. Jednak podobna sytuacja nastąpiła w dwóch kolejnych pomieszczeniach. Poinformowaliśmy administrację, że natychmiast się wyprowadzamy. Przesłaliśmy również pismo z prośbą o zawieszenie płatności czynszu na czas usunięcia usterki, jednak nie uzyskaliśmy jeszcze odpowiedzi. Administracja twierdzi, że nie może dokonać naprawy ze względu na złe warunki pogodowe. My nie mamy zamiaru wracać do tego mieszkania, ponieważ na ścianach pojawiła się pleśń. Nie możemy rozpocząć remontu, bo nie wiemy kiedy administracja usunie usterkę i kiedy w końcu zgłosi sprawę do firmy ubezpieczeniowej (liczymy na zwrot kosztów remontu właśnie z firmy, która ubezpiecza kamienicę – nasze mieszkanie z uwagi na nieskończony remont nie zostało ubezpieczone). Czego jako najemcy możemy od właściciela tej prywatnej kamienicy oczekiwać? Czy mamy jakieś prawo, które pozwoli na przyspieszenie napraw? Czy właściciel ma jakiś określony czas na naprawy tego typu usterek, bądź musi zapewniać lokale zastępcze w takiej sytuacji?
Na wstępie zaznaczę, że z opisanej przez Panią sytuacji wynika, że wada (zalewanie pokoju) nie była Pani znana w czasie zawierania umowy najmu lokalu.
Zgodnie z art. 663 Kodeksu Cywilnego: Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
W związku z powyższym przepisem, istnieje możliwość przyspieszenia opisanych przez Panią napraw. Wyznaczenie terminu powinno mieć formę pisemną, dla zabezpieczenia kwestii dowodowej w przypadku powstania sporu. W komentarzu Heleny Ciepłej do cytowanego powyżej przepisu znajdują się istotne kwestie prawne dotyczące Pani sytuacji. I tak:
Uprawnienie najemcy przewidziane w tym przepisie ogranicza się do napraw koniecznych, przez które należy rozumieć także naprawy niezbędne do umówionego użytku rzeczy.
Termin odpowiedni to termin potrzebny do wykonania napraw przy uwzględnieniu charakteru rzeczy, rozmiaru napraw, sposobu ich dokonania, możliwości uzyskania potrzebnych materiałów itp. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca uzyskuje prawo do wykonania zastępczego bez potrzeby starania się o upoważnienie sądu.
Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu (uchwała SN z 19 marca 1975 r., III CZP 13/75, LexPolonica nr 296673, OSNCP 1976, nr 2, poz. 25).
Jeżeli chodzi o kwestię zapewnienia mieszkania zastępczego, w przypadku, gdy umowa najmu lokalu jest zawarta tylko na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego (chodzi o typową, komercyjną umowę najmu, w przeciwieństwie do np. najmu lokalu socjalnego) taka możliwość nie istnieje. Może Pani jednakże dochodzić obniżenia czynszu na podstawie art. 664 § 1:
Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
W przedmiotowej sytuacji, mieszkanie nie nadaje się do użytku, wobec tego uzasadnione jest żądanie obniżenia czynszu w całości, za cały okres, kiedy pozbawieni byli Państwo możliwości mieszkania w wadliwym lokalu.
Paragraf drugi przytaczanego powyżej przepisu, daje Pani ponadto prawo do wypowiedzenia umowy, bez zachowania terminów:
Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Należy jednak mieć na uwadze, ograniczenie wynikające z paragrafu trzeciego cytowanego przepisu:
Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
2012-03-29
