Porady prawneOd 20 lat jestem dzierżawcą działki uprawnej (przy czym Urząd Gminy i Miasta zastrzegł sobie, iż może ona zmienić charakter na budowlaną). Wcześniej przez 58 lat tę działkę dzierżawił mój ojciec. Obecnie ogłoszono na nią przetarg, nie informując mnie o tym. Czy mam jakieś prawa (np. prawo pierwokupu), poza tym, że mogę przystąpić do przetargu?
Z prawem pierwokupu mamy do czynienia wtedy, gdy określona ustawa lub czynność prawna (np. umowa) zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, na wypadek gdyby druga strona (zobowiązany) sprzedała rzecz osobie trzeciej. Przedmiotem prawa pierwokupu może być nieruchomość lub jej część. Wówczas rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Rozróżnić należy też prawo pierwokupu od prawa pierwszeństwa. Otóż prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia danego przedmiotu. W praktyce możemy mieć do czynienia z ustawowym prawem pierwokupu wynikającym z treści określonego aktu prawego lub umownym prawem pierwokupu wynikającym z czynności prawnej (np. umowy). Tak więc umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w zawartej między stronami umowie, do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, np. w umowie sprzedaży, dzierżawy, najmu.
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:
- przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,
- jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,
- jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Gdy natomiast Gmina zbywa nieruchomość rolną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592), dzierżawcy tej nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu. jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, oraz jeżeli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej należy zawiadomić dzierżawcę. W przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo w przypadku niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych (dawna Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa), działającej na rzecz Skarbu Państwa.
Zatem jeżeli: działka jest działką rolną (patrz plan zagospodarowania Gminy lub przy braku planu wpis w ewidencji gruntów); umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata; posiada Pan gospodarstwo rolne o powierzchni ponad 1ha użytków rolnych, które prowadzi Pan osobiście; zamieszkuje Pan w gminie, na obszarze której położona jest przynajmniej jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa; posiada Pan kwalifikacje rolnicze, czyli wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub każde wykształcenie średnie albo każde wyższe, lub osobiście prowadził Pan gospodarstwo rolne, lub pracował Pan w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat – wówczas sprzedający, czyli w tym wypadku Gmina, jeżeli nie rozwiązała wcześniej z Panem umowy dzierżawy, sprzedając nieruchomość powinna sporządzić u notariusza umowę warunkową oraz zawiadomić Pana o jej sporządzeniu. Od tego momentu będzie biegł dla Pana miesięczny termin na skorzystanie z pierwokupu, czyli wstąpienie w miejsce kupującego i kupno nieruchomości po cenie ustalonej miedzy tymi stronami. Jeżeli w takiej sytuacji Gmina sprzeda nieruchomość bez umożliwienia Panu skorzystania z pierwokupu, umowa sprzedaży jest nieważna.
2006-07-20
