Współwłasność

Zgodnie z art.195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Niepodzielność współwłasności polega na tym, że rzecz nie jest podzielona, i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo własności do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całości rzeczy, obojętnie od wysokości własnego ułamka. Dlatego największe problemy we współwłasności zawsze powstają na gruncie wspólnego korzystania z nieruchomości. Współwłaściciele zatem muszą tak ukształtować wzajemne stosunki, aby możliwe było zgodne korzystanie. Należy pamiętać, że samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania. Oczywiście najbardziej pożądane jest, aby współwłaściciele sami w drodze umowy (umowa quoad usum), określili sposób korzystania z nieruchomości. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele nie zawarli stosownej umowy i nie jest również możliwy zgodny sposób korzystania, to sposób korzystania może określić sąd. Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść między sobą do porozumienia bardzo często najwłaściwszą drogą jest dokonanie zniesienia tej współwłasności. Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności jest postępowaniem nieprocesowym, a w celu jego wszczęcia składa się wniosek w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenia nieruchomości. Współwłasność można znieść na kilka sposobów. Przede wszystkim można dokonać fizycznego podziału nieruchomości. W praktyce można się spotykać przy zniesieniu współwłasności budynku ze specyficznym jego podziałem poprzez wyodrębnienie w nim samodzielnych lokali mieszkalnych. Znieść współwłasność można również poprzez przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą pozostałych lub bez spłaty. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności, sąd będzie brał pod uwagę okoliczności konkretnego przypadku. Taką okolicznością uzasadniającą decyzję sądu może być fakt korzystania z nieruchomości tylko przez jednego ze współwłaścicieli. Ostatnim przewidzianym sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli.

Zatem jeżeli chce Pani uregulować zasady korzystania z nieruchomości, a nie jest możliwe porozumienie z bratem, może Pani wnieść sprawę do sądu żądając określenia zasad korzystania z nieruchomości. Może też Pani zastanowić się nad trwalszym rozwiązaniem, a mianowicie próbą doprowadzenia do zniesienia współwłasności, jednak tutaj sprawa nie będzie prosta i zapewne potrwa. Najprościej sytuacja wyglądałaby, gdy w budynku dałoby się wyodrębnić dwa samodzielne lokale (nawet po przeróbkach budowlanych), odpowiadające powierzchnią: jeden Pani udziałowi, drugi udziałowi Pani brata. Wówczas można doprowadzić do przyznania Pani na własność lokalu będącego wydzieloną częścią budynku. W przypadku gdy, ze względu na wielkość domu, wyodrębnienie w nim takich dwóch samodzielnych lokali z własnymi kuchniami i łazienkami oraz odrębnymi wejściami lub wspólną klatką schodowa nie jest możliwe, można ewentualnie spróbować doprowadzić do przyznania Pani własności całego domu ze spłatą na rzecz brata wartości 1/4 nieruchomości. Jednak sąd może nie być skłonny przychylić się do takiego żądania w związku z tym, że brat mieszka w tym budynku.