Porady prawneOd 12 lat jestem zameldowany w mieszkaniu komunalnym wraz z moją mamą. Od 1986 r. mama starała się wykupić mieszkanie, niestety stan prawny budynku na to nie pozwalał. Rok temu dostała wylewu i przez 2 tygodnie była w szpitalu w śpiączce. Po przebudzeniu niestety jej stan był na tyle ciężki, a ja pracując nie miałem jak się nią zajmować, więc trafiła do domu opieki społecznej (DPS). Po 2 tygodniach jej pobytu w DPS przyszło pismo, iż można lokal wykupić. Ze względu na stan mamy spisaliśmy u notariusza dla mnie pełnomocnictwo do wszelkich operacji potrzebnych przy wykupie tego mieszkania. Dokonałem pomiaru mieszkania i złożyłem wniosek o wycenę. W odpowiedzi otrzymałem pismo, iż trzeba zaktualizować prawo najemcy do wykupu lokalu. Mama od marca 2013 r. jest zameldowana na 3 lata w DPS. W tym momencie jej stan jest na tyle ciężki, że nie ma możliwości powrotu do lokalu, ale jak tylko będzie z nią lepiej to chciałaby tam wrócić. Jeśli dostaniemy odmowę wykupienia lokalu z przyczyn niezamieszkiwania najemcy w mieszkaniu, to mam prawo ja je wykupić? Jeśli nie, to czy dostanę jakiś lokal zastępczy, gdyż nie mam innego prawa do lokalu, czy będzie to eksmisja na bruk?
Kwestie wykupu lokalu, w tym warunki, jakie najemca musi spełniać, określa uchwała rady gminy, która jest właścicielem wynajmowanego lokalu. W niej należy szukać odpowiedzi, czy spełnia się wszystkie warunki do wykupu, lub jaki jeszcze warunek należy spełnić, aby gmina sprzedała lokal. Te warunki należy dokładnie przeanalizować, bo to nie żadne inne przepisy, tylko ta uchwała decyduje kto kiedy i na jakich warunkach może lokal od gminy kupić.
Kwestia natomiast, która wynika z przepisów prawa, a zatem, którą można omówić to możliwość wypowiedzenia Pana mamie umowy najmu z powodu niezamieszkiwania w lokalu.
Zgodnie z art.11 ust 3 pkt 1) ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu, z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż dwanaście miesięcy. Należy zwrócić jednak uwagę, że wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie, musi określać przyczyny wypowiedzenia i musi być doręczone najemcy. Zatem sam fakt niezamieszkiwania w wynajmowanym lokalu nie powoduje automatycznie, że najemca traci mieszkanie – konieczne jest dokonanie wypowiedzenia umowy przez gminę. Ponadto, nie można uznać, że dana osoba niezamieszkuje w lokalu, gdy z powodu np. choroby przebywa czasowo w szpitalu czy innej placówce leczniczej, nawet jeżeli ten pobyt trwa długo. Jednak przeprowadzka do domu pomocy społecznej może być moim zdaniem traktowana jako zmiana miejsca zamieszkania, gdyż dana osoba z powodu swojego stanu zdrowia i faktu, że wymaga ciągłej opieki zmieniła miejsce zamieszkania z lokalu mieszkalnego na dom pomocy społecznej. Jednak dopóki wypowiedzenie najmu nie nastąpi dana osoba nawet po 10 latach niezamieszkiwania w lokalu nie straci automatycznie prawa do lokalu. W przypadku gdyby gmina wypowiedziała umowę wówczas ocena zasadności tego kroku będzie należeć do sądu.
Warto jeszcze przedstawić sytuację co będzie w sytuacji, gdy nie uda się nabyć własności lokalu do śmierci najemcy. Wówczas zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione wyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Dopiero w razie braku osób wymienionych wyżej stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa. Zatem w razie śmierci mamy, jako córka najemcy, która stale zamieszkuje w lokalu nabędzie Pan prawo najmu tego lokalu, a w konsekwencji prawo do jego wykupu chyba, że gmina skutecznie wcześniej dokona wypowiedzenia umowy najmu Pana mamie.
2014-03-05
