Wspólnoty mieszkaniowe

Tereny przyległe będące własnością spółdzielni mieszkaniowej

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku następuje określenie nieruchomości wspólnej, którą oprócz budynku stanowi także działka pod nim. Działka powinna być tak ukształtowana, aby stykała się z drogą publiczną, umożliwiając dostęp do niej. Jeżeli nie jest to możliwe powinny być ustanowione służebności przejazdu i przechodu przez nieruchomości sąsiednie gwarantujące pod względem prawnym dojazd i dojście do nieruchomości. Właściciele lokali mają prawo korzystać tylko z terenu nieruchomości wspólnej: dróg publicznych oraz innych terenów publicznych, dlatego ważną sprawą jest, aby przy wyodrębnianiu nieruchomości wspólnej w jej ramach zawrzeć teren i infrastrukturę niezbędną do właściwego korzystania z budynku i lokali. Na nieruchomości wspólnej powinny znajdować się: śmietnik, parkingi i ciągi piesze umożliwiające bezproblemowe dojście do budynku, dojazd i parkowanie. Nowo budowane budynki powstają na zasadach w miarę autonomicznych jednostek posiadających niezbędną infrastrukturę i zapewniony dostęp do dróg publicznych. Inaczej sprawa wygląda w starszych budynkach spółdzielczych lub komunalnych, które budowane były w ramach dużych osiedli, a cała niezbędna infrastruktura rozlokowana była na różnych działkach, co powoduje przy wydzielaniu wspólnot mieszkaniowych, że często nie posiadają one niezbędnej infrastruktury. Często nieruchomość wspólna wspólnoty mieszkaniowej wydzielona z zasobów spółdzielni mieszkaniowej znajduje się w otoczeniu nieruchomości będących własnością spółdzielni. W związku z tym, należy zwrócić uwagę, że właściciele lokali mają prawo korzystać z tych nieruchomości tylko za zgodą spółdzielni. W większości przypadków tereny osiedli spółdzielczych są ogólnie dostępne, a spółdzielnie nie ograniczają dostępu do infrastruktury, ale takie ograniczenia mogą stosować zgodnie z prawem. Tak jak każdy właściciel mogą, np. poszczególne tereny ogrodzić i umożliwiać korzystanie z nich tylko swoim mieszkańcom. Zdarza się, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej korzystają z parkingu osiedlowego znajdującego się na sąsiedniej działce będącej własnością spółdzielni. W związku z tym, że na osiedlu jest coraz więcej samochodów członkowie spółdzielni wymogli na władzach spółdzielni ogrodzenie parkingu i umożliwienie parkowania na nim tylko mieszkańcom bloków spółdzielczych. Jest to jak najbardziej zgodne z prawem zachowanie. Właściciel ma bowiem prawo uniemożliwić wstęp na swój teren osobom trzecim przez np. jego ogrodzenie, a właściciele we wspólnocie mieszkaniowej w związku z tym będą musieli albo wybudować własny parking na gruncie stanowiącym nieruchomość wspólną, albo porozumieć się ze spółdzielnią mieszkaniową co do np. odpłatnego korzystania z jej infrastruktury. Problem na takim osiedlu będzie się nasilał wraz z wyodrębnianiem się z zasobów spółdzielni kolejnych wspólnot mieszkaniowych, które tak elastycznie jak spółdzielnia nie podchodzą do korzystania przez osoby trzecie z infrastruktury znajdującej się na ich nieruchomości wspólnej. W tym celu, wspólnoty te będą najczęściej ogradzać teren swojej nieruchomości wspólnej i nagle okaże się, że parking na którym od 20 lat parkowało się samochody nie jest już dla nas dostępny, bo jest własnością sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej, tak jak i chodnik prowadzący do przystanku, którym chodziliśmy od 20 lat.

Droga dojazdowa do nieruchomości wspólnej

W przypadku wyodrębniania na osiedlu spółdzielni mieszkaniowej poszczególnych wspólnot mieszkaniowych, powstaje problem co zrobić z drogami dojazdowymi i innymi terenami przeznaczonymi do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla. Jeżeli wewnętrzna droga dojazdowa służy do użytku tylko jednej wspólnoty mieszkaniowej, oczywistym jest, że powinna wejść w skład nieruchomości wspólnej tej wspólnoty. Problem pojawia się, gdy droga (jest tak w większości wypadków) służy właścicielom różnych wspólnot mieszkaniowych. W takim przypadku są dwa rozwiązania. Pierwszy najbardziej właściwy to przekazanie jej własności na rzecz gminy. Do zadań gminy należy bowiem utrzymanie terenów publicznych w tym dróg będących jej własnością. I w zasadzie zwłaszcza tam gdzie droga służy większej liczbie mieszkańców utrzymanie jej prywatnego charakteru przynosi w zasadzie same negatywne skutki. Drugim rozwiązaniem jest przekazanie własności drogi na współwłasność wszystkim właścicielom lokali we wspólnotach mieszkaniowych, którzy z tej drogi korzystają. Nieruchomość staje się wówczas współwłasnością np. kilkuset właścicieli. Podejmowanie decyzji odnośnie takiej nieruchomości graniczy jednak z cudem, więc jest to stosowane rozwiązanie tylko wówczas, gdy gmina nie chce przejąć własności nieruchomości.