Porady prawneMoja ciocia wraz z mężem chcą przekazać mi mieszkanie. Oboje są bezdzietni. W akcie chcemy zawrzeć zapis o służebności. Czy dla mnie lepiej jest otrzymać w darowiźnie to mieszkanie czy je kupić?
Umowa darowizny może być w tym przypadku mniej korzystna podatkowo niż umowa sprzedaży ze względu na dalsze pokrewieństwo łączące darujących z obdarowaną. Będzie więc powodować konieczność zapłaty wyższego podatku od spadków i darowizn niż podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży. Jednak to nie jest bez znaczenia, jaką umowę wybiorą strony. Przede wszystkim, jeżeli zdecydują się Państwo na umowę sprzedaży, należy zwrócić uwagę, że nie istnieje coś takiego jak sprzedaż za symboliczną złotówkę. Cena sprzedaży musi odpowiadać cenie rynkowej, w innym przypadku spowoduje reakcję urzędu skarbowego i postępowanie podatkowe. Natomiast, jeżeli będzie wprawdzie odpowiadać wartości rynkowej, ale będzie czynnością pozorną, czyli kupujący faktycznie nie dysponuje kwotą umożliwiającą zapłatę ceny sprzedaży, to wywoła jeszcze bardziej negatywne konsekwencje. Przykładowo, jeżeli cena sprzedaży wynikająca z umowy wyniesie 200 tys. zł to urząd skarbowy ma prawo żądać od podatnika, aby wykazał skąd miał taką kwotę na zapłatę ceny, gdy podatnik nie będzie potrafił wykazać legalnego pochodzenia takiej kwoty, urząd skarbowy obciąży go podatkiem w wysokości 75 proc. nieujawnionego dochodu.
Konsekwencje umów pozornych, zwłaszcza gdy nie zna się konsekwencji ich zawarcia, mogą okazać się więc bardzo niekorzystne. Dlatego warto rozważyć inny typ umowy, który bardziej pasuje do zaistniałej sytuacji, a mianowicie umowę dożywocia. To umowa, w której w zamian za przekazanie nieruchomości Pani zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy mieszkania i opieki, przy czym strony zakres tej opieki mogą swobodnie określić. Mogą ją więc sprowadzić tylko do zapewnienia mieszkania. Atutem tej umowy jest to, że, tak jak przy umowie sprzedaży, zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości, który będzie sporo niższy niż podatek od darowizny w przypadku darowizny między osobami niespokrewnionymi blisko. Jednocześnie umowa nie wymaga posiadania środków na zapłatę ceny: ma wprawdzie charakter odpłatny, ale odpłatność polega na zobowiązaniu się do określonej formy opieki nad zbywcą i ponoszenia kosztów tej opieki.
2014-06-10
