Porady prawneMoja ciocia wraz z mężem chcą przekazać mi mieszkanie. Oboje są bezdzietni. W akcie chcemy zawrzeć zapis o służebności. Czy dla mnie lepiej jest otrzymać w darowiźnie to mieszkanie czy je „kupić”?
Z podatkowego punktu widzenia umowa darowizny może być mniej korzystna niż umowa sprzedaży, ze względu na dalsze pokrewieństwo łączące darujących z obdarowaną. Będzie bowiem powodować konieczność zapłaty wyższego podatku od spadków i darowizn, a nie podatku od czynności cywilnoprawnych, który będzie obowiązywał w przypadku umowy sprzedaży. Jednak to nie jest bez znaczenia, jaką umowę wybiorą strony. Jeżeli wybiorą Państwo umowę sprzedaży należy zwróć uwagę na to, że nie ma czegoś takiego jak sprzedaż za symboliczną złotówkę. Cena sprzedaży musi odpowiadać cenie rynkowej, a jeżeli tak nie będzie spowoduje reakcję urzędu skarbowego i postępowanie podatkowe. Natomiast, jeżeli będzie wprawdzie odpowiadać wartości rynkowej, ale będzie czynnością pozorną, czyli kupujący faktycznie nie dysponuje kwotą umożliwiającą zapłatę ceny sprzedaży to wywoła jeszcze bardziej negatywne konsekwencje. Przykładowo, jeżeli cena sprzedaży wynikająca z umowy wyniesie 200 tys. zł urząd skarbowy ma prawo żądać od podatnika, aby wykazał skąd miał taką kwotę na zapłatę ceny, a jeżeli podatnik nie będzie potrafił wykazać legalnego jej pochodzenia, urząd skarbowy obciąży go podatkiem w wysokości 75 proc. nieujawnionego dochodu.
W związku z tym wybór między umową darowizny a umową sprzedaży nie może być podyktowany tylko tym, która z nich jest tańsza, bo konsekwencje umów pozornych zwłaszcza, jeżeli nie znamy konsekwencji ich zawarcia i nie potrafimy właściwie ich przygotować mogą być bardzo niekorzystne.
Warto rozważyć inny typ umowy, który bardziej pasuje do zaistniałej sytuacji, a mianowicie umowę dożywocia. To umowa, w której w zamian za przekazanie nieruchomości zobowiązujemy się do zapewnienia zbywcy mieszkania oraz opieki, przy czym strony zakres tej opieki mogą swobodnie określić. Mogą ją więc sprowadzić tylko do zapewnienia mieszkania. Atutem tej umowy jest to, że tak jak przy umowie sprzedaży zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości, który będzie sporo niższy niż podatek od darowizny w przypadku, gdy zachodzi między osobami niespokrewnionymi blisko. Jednocześnie umowa nie wymaga posiadania środków na zapłatę ceny, bo ma wprawdzie charakter odpłatny, ale odpłatność polega na zobowiązaniu się do określonej formy opieki nad zbywcą i ponoszenia kosztów tej opieki.
2014-05-19
