Sprzedaż nieruchomości

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Dla ważności dokonania zbycia nie jest już wymagane to, aby nabywca był członkiem spółdzielni.

Pytanie nie zawiera kilku istotnych informacji, przede wszystkim tego, czy łączy panią z mężem wspólność ustawowa małżeńska oraz kiedy konkretnie nastąpiło nabycie mieszkania.

To istotne, ponieważ na przestrzeni ostatnich lat kwestie związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego w kontekście podlegania przez małżonków różnym ustrojom małżeńskim majątkowym uległy zmianie.

Do dnia 15 stycznia 2003 r. obowiązywał art. 215 Prawa spółdzielczego, w myśl którego mieszkanie, które zostało przydzielone w czasie trwania małżeństwa, wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków i nie ma tu znaczenia ustrój majątkowy, jaki ich obowiązuje. Powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na podstawie przydziału można było uzyskać jedynie do dnia 24 kwietnia 2001 r. Oznaczało to w praktyce, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które zostało przydzielone jednemu ze współmałżonków w trakcie trwania małżeństwa, należało do obojga małżonków, niezależnie od tego, jaki panował ustrój majątkowy między nimi.

Powyższe oznacza, że jeżeli pani mąż nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przed dniem 24 kwietnia 2001 r. w trakcie trwania małżeństwa, mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego pani i pani męża i dla jego zbycia wymagana jest zgoda drugiego z małżonków - pani. Warto w tym miejscu odwołać się do przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którymi zgoda drugiego małżonka jest wymagana do dokonania m.in. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków, jak też dla dokonania czynności prawej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Warto też podkreślić, że może się zdarzyć, że jeden z małżonków ma tytuł prawny do mieszkania, które nabył ze swojego majątku osobistego lub też uzyskał tytuł prawny do mieszkania od osób trzecich, które przeniosły na niego własność mieszkania, a w akcie notarialnym przekazującym własność jest zapis, że mieszkanie wchodzi do majątku osobistego tego małżonka (np. w razie darowizny dokonanej przez rodziców męża na jego rzecz). W takiej sytuacji małżonek dysponujący tytułem prawnym do mieszkania, które wchodzi w skład jego majątku osobistego, ma prawo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bez zgody drugiego małżonka, a dla ważności tej czynności prawnej nie jest wówczas wymagana zgoda drugiego współmałżonka.

Skutki prawne zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zależą zatem od kilku czynników:

• od tego, czy przydział mieszkania nastąpił przed dniem 24 kwietnia 2001 r. (bo wtedy mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego obojga małżonków),

• od tego, czy mieszkanie zostało nabyte z majątku osobistego pani męża lub też darowane mu przez osoby trzecie, z zastrzeżeniem, że wchodzi ono jedynie do majątku osobistego pani męża.