Porady prawneMoi rodzice otrzymali od dziadka 1/2 domu na prawach wspólności ustawowej, natomiast drugą część domu otrzymał mój wujek (brat taty) – zapisana w akcie jako 1/2 część do majątku odrębnego. Wszyscy darowiznę przyjęli. W akcie nie zostało zapisane, która część domu należy do kogo. 3 lata temu zmarł mój wujek, właściciel 1/2 domu, w związku z tym tę część przejął jego syn. Aczkolwiek nie wiemy czy na pewno, bo do dnia dzisiejszego nie mamy żadnych dokumentów potwierdzających, że założył sprawę spadkową. We wszystkich dokumentach nadal widnieje jego ojciec. 1/2 domu, która należy do moich rodziców, jest zajęta hipoteką (przez ZUS), więc chcieliśmy sprzedać całość, spłacić dług, a to co pozostanie zostawić do podziału z synem mojego wujka. Ten się nie zgodził. Teraz pytanie: czy możemy sprzedać swoją 1/2 domu bez jego zgody, skoro było to zapisane jako odrębny majątek? Zaznaczę, że dług na hipotece powstał ponieważ spłacaliśmy długi jego ojca po śmierci. Chcemy sprzedać dom i spłacić dług. Czy możemy zrobić to bez zgody drugiego właściciela, który w zasadzie w ogóle tam nie przebywa, nie ponosi kosztów utrzymania, nie płaci podatków?
Największe problemy we współwłasności zawsze powstają na gruncie wspólnego korzystania z nieruchomości. Współwłaściciele zatem muszą tak ukształtować wzajemne stosunki, aby możliwe było zgodne korzystanie. Najbardziej pożądane jest, aby współwłaściciele sami w drodze umowy określili sposób korzystania z nieruchomości. Jeżeli strony nie zawarły umowy, będzie ich obowiązywał ustawowy sposób korzystania, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie, w jakim jego uprawnienie da się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele nie zawarli stosownej umowy, i nie jest również możliwy zgodny sposób korzystania określony w ustawie, wówczas sposób korzystania może określić sąd. Ponadto każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządzania rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona wedle wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść między sobą do porozumienia, co do wspólnego korzystania z nieruchomości, najwłaściwszą drogą jest dokonanie zniesienia współwłasności. Znieść współwłasność można bądź w drodze umowy bądź w drodze orzeczenia sądowego.
Jako współwłaściciel Pani rodzice nie mogą sprzedać całej nieruchomości, bo nie są jej jedynym właścicielem – mogą to zrobić tylko wraz z drugim współwłaścicielem, oczywiście po wcześniejszym uregulowaniu przez niego spraw spadkowych. Jeżeli drugi współwłaściciel nie wyraża zgody na sprzedaż całej nieruchomości, Pani rodzice mogą oczywiście sprzedać bez jego zgody swój udział w nieruchomości, ale muszą na taki udział znaleźć kupca, co nie będzie łatwe. Jeżeli się nie porozumiecie bardzo trudne okaże się znalezienie kupca, który będzie chciał kupić tylko udział w domu i zapewne, żeby go znaleźć trzeba będzie żądać ceny sporo mniejszej niż połowa wartości domu. Kupiec, jeżeli się znajdzie, nie zapłaci więcej tylko za udział w domu, gdyż naturalnie będzie musiał dogadać się jeszcze z drugim współwłaścicielem, aby nabyć od niego jego udział, a to może być bardzo trudne i może zakończyć się dla kupca koniecznością wniesienia sprawy do sądu o zniesienie współwłasności. Wszystkie te problemy kupujący będzie chciał aby były mu wynagrodzone w niskiej cenie kupna od Pani rodziców udziału.
2014-10-30
