Porady prawneMieszkam we wspólnocie 4-lokalowej, w której posiadam udział w wysokości 39 proc. Budynek stoi na działce o powierzchni 1200 mkw., chciałbym wyodrębnić prawo własności do gruntu, który mi przysługuje. Chcieliśmy to zrobić wspólnie z reszta mieszkańców niestety lokator, który ma najmniej udziału, czyli 9 proc. (fizycznie zajmuje ok. 20 proc. działki i dlatego chcemy znieść współwłasność) blokuje załatwienie sprawy, nie wyrażając zgody. Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji, tak abyśmy mogli gospodarować gruntem, który nam się należy i który kupiliśmy i za który płacimy podatki?
Na wstępie należy zwrócić uwagę, że grunt pod budynkiem jest częścią nieruchomości wspólnej, czyli współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Dopóki istnieje w nieruchomości odrębna własność lokali nie jest możliwe żądanie zniesienia współwłasności. Natomiast, jeżeli działka, na której usytuowany jest budynek, jest większa niż teren niezbędny do właściwego korzystania z budynku można doprowadzić do podziału geodezyjnego nieruchomości na działkę z budynkiem i pozostałą część oraz zadysponować tą działką (przenieść własność), która jest zbędna do właściwego korzystania z budynku. Możliwy jest też podział między współwłaścicieli całej nieruchomości do korzystania, czyli określenie, że np. właściciel lokalu 1 korzysta z tej części działki, a właściciel lokalu nr 2 z innej części itd.
W przedmiotowej sprawie ma Pan do czynienia z małą wspólnotą mieszkaniowa, tj. taką w której liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi nie jest większa niż siedem. Wówczas wspólnota taka zarządzana jest nie na podstawie ustawy o własności lokali, lecz na podstawie Kodeksu cywilnego. W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Właściciele lokali odejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Jak wynika z uregulowań Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Zatem zarówno jeżeli zamierza Pan wyodrębnić i przenieść własność części działki, która jest zbędna do właściwego korzystania z budynku, jak i wówczas gdy chce Pan dokonać podziału nieruchomości do korzystania w związku z tym, że są to czynności przekraczające zwykły zarząd, musi Pan uzyskać zgodę wszystkich właścicieli (jednomyślność). Jeżeli takiej zgody wszystkich właścicieli nie ma, wraz z innymi właścicielami (jeżeli wasze udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej połowę) możecie żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.
2013-09-16
