Porady prawneMieszkam w prywatnej kamienicy, umowę podpisywał mój śp. tata z urzędem miasta, zanim kamienicę odzyskał właściciel. Obecnie właściciel nie podpisał umowy z żadnym lokatorem. Czy ma takie prawo?
Mieszkam w prywatnej kamienicy, umowę podpisywał mój śp. tata z urzędem miasta, zanim kamienicę odzyskał właściciel. Obecnie właściciel nie podpisał umowy z żadnym lokatorem. Czy ma takie prawo? Mam zadłużenie w czynszu, ale właściciel nie chce mnie eksmitować, przysyła do mnie wezwania do zapłaty. Dodam, że lokal jest w tragicznym stanie i chcę się z niego wynieść, a nie stać mnie na kupno mieszkania.
Odpowiadając na zadane pytanie, należy w pierwszej kolejności podkreślić, że jeżeli prawo do najmu przysługiwało osobie zmarłej, to zgodnie z art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu mogą wstąpić takie osoby, jak: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem koniecznym do wstąpienia w stosunek najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci.
Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa, a co za tym idzie, nie ma konieczności spisywania na tę okoliczność dodatkowych umów. Z istoty najmu wynika jednak, że jest to stosunek, w którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Płacenie czynszu jest więc obowiązkiem najemcy, a wynajmującemu przysługuje prawo do dochodzenia należności z tego tytułu powiększonych o odsetki ustawowe na drodze sądowej za okres do trzech lat wstecz. Jeżeli po wstąpieniu z mocy prawa w stosunek najmu w związku ze śmiercią najemcy lokalu mieszkalnego zamierza Pan się wyprowadzić, wówczas zgodnie z art. 691 § 4 k.c. przysługuje Panu prawo wypowiedzenia tego stosunku z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Kwestia zmiany właściciela lokalu czy też całej nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, podobnie jak śmierć najemcy lokalu mieszkalnego co do zasady nie wpływa na wygaśnięcie stosunku najmu. Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje bowiem w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Jest to zatem rozwiązanie mające zapewniać ochronę najemcy, w zakresie uprawnień do korzystania z rzeczy, które to uprawnienia są elementem treści wcześniej już ukształtowanego stosunku najmu. W takim wypadku również nie ma konieczności spisywania dodatkowych umów. Stan ten następuje bowiem z mocy prawa. Należy jednak zaznaczyć, że treść tego przepisu jednoznacznie wskazuje, iż będzie on mógł zostać zastosowany jedynie w sytuacji, gdy obrót nieruchomością nastąpił poprzez zawarcie umowy cywilnoprawnej. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok z 9 września 1966 r., Sygn. akt. I CR 151/66, wyrok z 19 stycznia 1968 r., Sygn. akt III CRN 410/67). W istocie więc przepis ten nie będzie miał zastosowania w przypadku, gdy właściciel odzyskał nieruchomość np. w wyniku stwierdzenia nieważności orzeczenia nacjonalizacyjnego bądź też ustalenia w postępowaniu sądowym, że Skarb Państwa nie nabył prawa własności nieruchomości w drodze przemilczenia na podstawie dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. z 1946 r. Nr 13 poz. 1987). Choć w takiej sytuacji stosunek najmu, jako stosunek obligacyjny, trwa nadal, to jednak w dalszym ciągu łączy on lokatora z podmiotem, z którym zawarł on umowę (w niniejszym przypadku z gminą miejską). Wskutek utraty prawa własności dotychczasowy podmiot pełniący rolę wynajmującego utracił jednak możliwość skutecznego wywiązania się z tego zobowiązania.
W przypadku, gdy w danej sytuacji nie zostały spełnione przesłanki do wstąpienia w stosunek najmu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny, czy to przez osobę faktycznie zajmującą lokal mieszkalny (np. z uwagi na fakt, iż nie zamieszkiwała ona z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci), czy to przez właściciela nieruchomości (np. poprzez uzyskanie prawa własności w sposób inny niż na drodze czynności cywilnoprawnej), należy stwierdzić, że lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Nie zmienia to jednak faktu, że na gruncie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 Nr 31 poz. 266) taki lokator również posiada pewne prawa i obowiązki względem właściciela nieruchomości. Skoro jednak wynajmujący jest obowiązany tolerować zamieszkiwanie przez lokatora w lokalu, a ten ostatni ma obowiązek opłacać odszkodowanie w określonej wysokości, które de facto odpowiada czynszowi, to taki stosunek jest zbliżony do najmu (zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego Warszawa 2002 r. s. 236). Konsekwencją takiego stanowiska jest także to, iż lokator ze swojej strony powinien dbać tak o lokal, jak w czasie umowy, a obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym nie ulega zmianie. Do obowiązków właściciela należy natomiast m.in. utrzymywanie lokalu w stanie nadającym się do używania.
W sytuacji, gdy lokator zamierza opuścić mieszkanie zajmowane bez tytułu prawnego, może to zrobić w dowolnej chwili. Data opuszczenia lokalu będzie w takiej sytuacji wyznaczać koniec okresu, za jaki lokator winien uregulować wszelkie zobowiązania względem właściciela lokalu. Jeżeli takiego lokatora nie stać ani na zakup, ani na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku, może on wystąpić do właściwych organów gminy o przyznanie lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu lokalu socjalnego, poza sytuacją, gdy o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego orzeknie sąd powszechny, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy.
Odpowiadając na zadane pytanie, należy w pierwszej kolejności podkreślić, że jeżeli prawo do najmu przysługiwało osobie zmarłej, to zgodnie z art. 691 § 1 k.c. w stosunek najmu mogą wstąpić takie osoby, jak: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem koniecznym do wstąpienia w stosunek najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci.
Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa, a co za tym idzie, nie ma konieczności spisywania na tę okoliczność dodatkowych umów. Z istoty najmu wynika jednak, że jest to stosunek, w którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Płacenie czynszu jest więc obowiązkiem najemcy, a wynajmującemu przysługuje prawo do dochodzenia należności z tego tytułu powiększonych o odsetki ustawowe na drodze sądowej za okres do trzech lat wstecz. Jeżeli po wstąpieniu z mocy prawa w stosunek najmu w związku ze śmiercią najemcy lokalu mieszkalnego zamierza Pan się wyprowadzić, wówczas zgodnie z art. 691 § 4 k.c. przysługuje Panu prawo wypowiedzenia tego stosunku z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Kwestia zmiany właściciela lokalu czy też całej nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, podobnie jak śmierć najemcy lokalu mieszkalnego co do zasady nie wpływa na wygaśnięcie stosunku najmu. Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje bowiem w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Jest to zatem rozwiązanie mające zapewniać ochronę najemcy, w zakresie uprawnień do korzystania z rzeczy, które to uprawnienia są elementem treści wcześniej już ukształtowanego stosunku najmu. W takim wypadku również nie ma konieczności spisywania dodatkowych umów. Stan ten następuje bowiem z mocy prawa. Należy jednak zaznaczyć, że treść tego przepisu jednoznacznie wskazuje, iż będzie on mógł zostać zastosowany jedynie w sytuacji, gdy obrót nieruchomością nastąpił poprzez zawarcie umowy cywilnoprawnej. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok z 9 września 1966 r., Sygn. akt. I CR 151/66, wyrok z 19 stycznia 1968 r., Sygn. akt III CRN 410/67). W istocie więc przepis ten nie będzie miał zastosowania w przypadku, gdy właściciel odzyskał nieruchomość np. w wyniku stwierdzenia nieważności orzeczenia nacjonalizacyjnego bądź też ustalenia w postępowaniu sądowym, że Skarb Państwa nie nabył prawa własności nieruchomości w drodze przemilczenia na podstawie dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz.U. z 1946 r. Nr 13 poz. 1987). Choć w takiej sytuacji stosunek najmu, jako stosunek obligacyjny, trwa nadal, to jednak w dalszym ciągu łączy on lokatora z podmiotem, z którym zawarł on umowę (w niniejszym przypadku z gminą miejską). Wskutek utraty prawa własności dotychczasowy podmiot pełniący rolę wynajmującego utracił jednak możliwość skutecznego wywiązania się z tego zobowiązania.
W przypadku, gdy w danej sytuacji nie zostały spełnione przesłanki do wstąpienia w stosunek najmu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny, czy to przez osobę faktycznie zajmującą lokal mieszkalny (np. z uwagi na fakt, iż nie zamieszkiwała ona z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci), czy to przez właściciela nieruchomości (np. poprzez uzyskanie prawa własności w sposób inny niż na drodze czynności cywilnoprawnej), należy stwierdzić, że lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Nie zmienia to jednak faktu, że na gruncie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 Nr 31 poz. 266) taki lokator również posiada pewne prawa i obowiązki względem właściciela nieruchomości. Skoro jednak wynajmujący jest obowiązany tolerować zamieszkiwanie przez lokatora w lokalu, a ten ostatni ma obowiązek opłacać odszkodowanie w określonej wysokości, które de facto odpowiada czynszowi, to taki stosunek jest zbliżony do najmu (zob. F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego Warszawa 2002 r. s. 236). Konsekwencją takiego stanowiska jest także to, iż lokator ze swojej strony powinien dbać tak o lokal, jak w czasie umowy, a obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym nie ulega zmianie. Do obowiązków właściciela należy natomiast m.in. utrzymywanie lokalu w stanie nadającym się do używania.
W sytuacji, gdy lokator zamierza opuścić mieszkanie zajmowane bez tytułu prawnego, może to zrobić w dowolnej chwili. Data opuszczenia lokalu będzie w takiej sytuacji wyznaczać koniec okresu, za jaki lokator winien uregulować wszelkie zobowiązania względem właściciela lokalu. Jeżeli takiego lokatora nie stać ani na zakup, ani na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku, może on wystąpić do właściwych organów gminy o przyznanie lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 23 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu lokalu socjalnego, poza sytuacją, gdy o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego orzeknie sąd powszechny, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy.
2010-10-19
