Wspólnoty mieszkaniowe

Naprawy tego typu w nowych budynkach usuwa deweloper w ramach rękojmi lub gwarancji przez okres jej obowiązywania (jeżeli on wykonał taką nawierzchnię balkonu w ramach inwestycji). Jeżeli jednak w nowym budynku płytki położył właściciel, to nie są one oczywiście objęte gwarancją lub rękojmią dewelopera. Po upływie okresu rękojmi lub gwarancji naprawa należy do właściciela, a nie do wspólnoty mieszkaniowej.

We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje nieruchomości. Nieruchomość wspólna zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową, której koszty utrzymania ponosi wspólnota mieszkaniowa i wyodrębnione lokale mieszkalne zarządzane przez ich właścicieli – koszty ich utrzymania ponoszą ich właściciele. Według definicji ustawowej, nieruchomość wspólną stanowi  grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.  Problem zakwalifikowania balkonów istniał od początków istnienia wspólnot mieszkaniowych. Na dzień dzisiejszy kwintesencją orzecznictwa sądowego w tej materii jest uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. sygn. akt III CZP 10/08. Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy, osoby uprawnione do zamieszkiwania w lokalu korzystają z pominięciem innych osób wyłącznie z balkonu w postaci pewnej przestrzeni wewnętrznej, a więc muszą zadbać o jej utrzymanie.

Balkon jest jednak też elementem konstrukcyjnym budynku, a jak wynika z wielu orzeczeń Sądu Najwyższego, elementy konstrukcyjne budynku stanowią część nieruchomości wspólnej, a zatem za remonty balkonu jako elementu konstrukcyjnego odpowiadać będzie wspólnota mieszkaniowa. Zatem właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem balkonów stanowiących pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, a wydatki na remonty i konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu, obciążają wspólnotę mieszkaniową. Do takich ostatecznie wniosków doszedł Sąd Najwyższy. Nie sposób nie zgodzić się z ostatecznym wnioskiem Sądu Najwyższego, że granica między nieruchomością wspólną nie oznacza, że balkon jest albo nie jest nieruchomością wspólną – część balkonu jest nieruchomością wspólną (część konstrukcyjna), a część jest elementem lokalu (przestrzeń wewnętrzna).

Należy zatem zwrócić uwagę, że z takim rozgraniczeniem mamy do czynienia nie tylko w przypadku balkonu, a również np. ściany zewnętrznej budynku, która jest także ścianą wewnętrzną części lokali. Niewątpliwie przecież obowiązek remontu i konserwacji wewnętrznej części tej ściany należy do właścicieli lokali, ale jej naprawa jako elementu konstrukcyjnego budynku należy do wspólnoty mieszkaniowej. Zatem np. pęknięcie zewnętrznej ściany budynku będące naruszeniem jej konstrukcji, nawet jeżeli dotyczy tylko ściany w jednym lokalu i wymaga wykonania naprawy wewnątrz lokalu, będzie remontem, za który odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Zatem naprawa lub wymiana nawierzchni balkonu (wymiana, podklejenie obluzowanych płytek) nie należy do wspólnoty mieszkaniowej tylko do właścicieli lokali. Do wspólnoty mieszkaniowej należy natomiast usunięcie ewentualnych wad konstrukcyjnych balkonów.