Porady prawneKupiłem lokal użytkowy w podziemiu bloku, używany jako parking wielostanowiskowy. Wspólnota ustaliła opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy na takim samym poziomie jak za mieszkania. Czy taką uchwałę można zaskarżyć? Takie opłaty byłyby możliwe, ale wspólnota nie chce z funduszu remontowego zapłacić za uszczelnienie i garaże są notorycznie zalewane.
Zgodnie z art. 12 ust 2 ustawy o własności lokali, właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wysokości ich udziałów. Zgodnie z art. 3 ust 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Jak wynika z art.12 ust 3 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu tylko właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (zróżnicowanie). Zatem brak jest podstaw prawnych, aby właściciele lokalu garażowego ponosili mniejsze obciążenia niż koszty zarządu w tym na fundusz remontowy. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej ustalająca mniejsze obciążenia przypadające na lokal użytkowy niż na lokale mieszkalne byłaby sprzeczna z prawem. Odwrotnie zgodnie z art.12 ust 3 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokalu użytkowego, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tego lokalu. Ponadto należy zwrócić uwagę, że lokal garażowy jest takim samym lokalem jak inne lokale w budynku, zatem jego brama garażowa jest elementem tego lokalu tak jak drzwi wejściowe do mieszkań, za utrzymanie których odpowiadają poszczególni właściciele lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa. Zatem wspólnota mieszkaniowa nie może pokryć kosztów uszczelnienia drzwi garażowych, bo te koszty ponosi właściciel lokalu. Wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do utrzymania i napraw tylko elementów nieruchomości wspólnej.
2015-09-25
