Porady prawneJestem zainteresowany kupnem mieszkania na terenie Warszawy, jednak po analizie dokumentów otrzymanych od dewelopera mam pewne wątpliwości prawne dotyczące inwestycji. Mianowicie inwestor posiada zgodę na budowę domów jednorodzinnych dwulokalowych (jest to teren willowy, więc tylko taką zgodę mógł otrzymać), a po zakończeniu budowy zamierza wyodrębnić 9 lokali. Deweloper zapewniał, że działa zgodnie z prawem, gdyż powstająca inwestycja jest zgodna z pozwoleniem – w końcu buduje dom jednorodzinny pierwotnie dwulokalowy, a po zakończeniu budowy inne prawo pozwala mu na wystąpienie do starosty lub innego organu o wydanie zaświadczenia na wyodrębnienie lokali. Starosta nawet jakby nie chciał, to jeżeli wnioskodawca spełnia określone kryteria musi wydać takie zaświadczenie. Czy rzeczywiście w tym procesie nie występuje żadnego ryzyko związane z przedłużeniem oddania lokali lub, co gorsza, z nadaniem aktu własności? Czy starosta może nie wydać zaświadczenia i czy warto decydować się na taki zakup?
Deweloper nie może oczywiście działać zgodnie z prawem skoro ma pozwolenie na budowę na budynek dwulokalowy, a zamierza sprzedać w nim 9 lokali. Już podpisując umowy deweloperskie postępuje sprzecznie z prawem, bo umowy deweloperskie jakie zawrze nie odpowiadają pozwoleniu na budowę, ani dokumentacji projektowej. Zgodnie z prawem, umowy deweloperskie może zawrzeć na dwa lokale. Albo więc będzie zawierał umowy deweloperskie sprzecznie z dokumentacją projektową, a zatem sprzecznie z prawem, albo będzie stosował jakieś obejścia prawne, np. że przedmiotem umowy jest udział 1/9 budynku lub 1/4 lokalu na piętrze budynku itp. Takie zapisy w umowach w przypadku problemów z zakończeniem inwestycji mogą się źle skończyć dla jego klientów. Zatem w przypadku wejścia w inwestycję zalecam dogłębne przeanalizowanie umowy deweloperskiej. Zgodnie z prawem, w takim przypadku deweloper działałby tylko w przypadku, gdyby bez udziału pieniędzy klientów wybudował budynek i dopiero po zakończeniu budowy, oddaniu budynku do użytkowania i uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności na 9 lokali, czyli zmianie stanu prawnego budynku, rozpoczął sprzedaż. Tylko wówczas bowiem miałby budynek 9-lokalowy, a więc zgodnie z prawem mógłby zobowiązać się i sprzedać jeden z dziewięciu lokali.
Nie kwestionuje przy tym, że deweloper doprowadzi do wyodrębnienia w budynku 9 lokali. Choć z dwóch lokali zrobić 9 i jeszcze zgodnie z projektem budowlanym na budynek dwulokalowy to trudne zadanie, ale z takimi inwestycjami można się spotkać w praktyce. Uzyskanie zaświadczenia o samodzielności z reguły nie stanowi większego problemu, jeżeli fizycznie w budynku jest wyodrębnionych 9 samodzielnych lokali mieszkalnych. Zawarcia aktu notarialnego przeniesienia własności lokali następuje natomiast na podstawie zaświadczenia o samodzielności.
2012-11-05
