Współwłasność

Współwłasność powstaje najczęściej w wyniku dziedziczenia, rzadziej natomiast w wyniku świadomego wyboru nabywców. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Z tej definicji wynikają trzy elementy współwłasności: jeden przedmiot, wiele podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa, która polega na tym, że rzecz nie jest podzielona fizycznie i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do części rzeczy. Wręcz odwrotnie, każdy ze współwłaścicieli niezależnie od wysokości udziału ma prawo do całości rzeczy. Współwłaściciele powinni umówić się co do zasad korzystania ze wspólnej nieruchomości, a jeżeli porozumienie nie jest możliwe mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Zatem ciotka jako współwłaściciel nieruchomości ma prawo z niej korzystać, a jeżeli Pani jej tę możliwość blokuje może żądać, aby sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości określił sąd. Jedyną możliwością, by dom stał się jedynie Pani własnością, a w konsekwencji ciotka nie zamieszkała w domu, jest wniesienie sprawy do sądu o zniesienie współwłasności.

Współwłasność poza przypadkami współwłasności przymusowej ma charakter tymczasowy, dlatego przepisy dopuszczają możliwość jej zniesienia w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu i przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Znieść współwłasność można w drodze umowy lub postępowania sądowego. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić tylko wówczas, gdy współwłaściciele są zgodni co do konieczności i sposobu zniesienia współwłasności. Przy umownym zniesieniu współwłasności, konieczna jest zawsze forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. W przypadku niemożliwości porozumienia współwłasność można znieść także na dodrze sądowej: żądając podziału nieruchomości, żądając przyznania jej własności w całości ze spłatą pozostałych współwłaścicieli lub żądając sprzedaży wspólnej nieruchomości.

W Pani przypadku żądając zniesienia współwłasności powinna Pani starać się o to, aby zniesienie nastąpiło przez przyznanie Pani całości nieruchomości za spłatą na rzecz ciotki. Okolicznością, która powinna zadecydować, że sąd przychyli się do takiego żądania jest fakt, że z nieruchomości korzysta tylko Pani. W przypadku braku porozumienia między z ciotką, co do wysokości spłaty, sąd powoła biegłego rzeczoznawcę, który określi wartość rynkową nieruchomości i na tej podstawie należną spłatę (1/6 wartości nieruchomości). Jeżeli poniosła Pani w ostatnich latach nakłady na tę nieruchomość (np. dom przeszedł remont) może Pani żądać uwzględnienia kosztów we wzajemnych rozliczeniach. Może Pani też zażądać, aby sąd rozłożył spłatę na raty.

Natomiast jeżeli będzie Pani nadal zwlekać ze zniesieniem współwłasności, ciotka zapewne jako współwłaściciel uzyska w sądzie określenie zasad korzystania z nieruchomości przez przyznanie jej części nieruchomości do wyłącznego korzystania. W konsekwencji z biegiem czasu coraz trudniej będzie uzyskać zniesienie współwłasności poprzez przyznanie Pani wyłącznej własności nieruchomości, a w przyszłości sąd może dążyć do zniesienia współwłasności przez fizyczny podział nieruchomości i utworzenie w nim np. dwóch lokali mieszkalnych choćby w wyniku przebudowy budynku.