Współwłasność

Największe problemy we współwłasności zawsze powstają na gruncie wspólnego korzystania z nieruchomości. Współwłaściciele zatem muszą tak ukształtować wzajemne stosunki, aby możliwe było zgodne korzystanie. Oczywiście najbardziej pożądane jest to, aby współwłaściciele sami w drodze umowy określili sposób korzystania z nieruchomości. Na przykład współwłaściciele budynku wyodrębniają w nim lokale do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, będzie ich obowiązywał ustawowy sposób korzystania. Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie, w jakim jego uprawnienie da się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele nie doszli do porozumienia co do sposobu korzystania i nie jest możliwy ustawowy sposób korzystania, wówczas na wniosek każdego z współwłaścicieli ten sposób korzystania może określić sąd. Ponadto każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządzania rzeczą wspólną, czyli do podejmowania decyzji i dokonywania czynności koniecznych w toku normalnego korzystania. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona wedle wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku jednomyślności, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto jeśli współwłaściciele nie mogą porozumieć się nawet przy zwykłym zarządzie, każdy z nich może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu, zaś czynności przekraczające ten zakres może podejmować za zgodą współwłaścicieli, a przy jej braku za zgodą sądu. Współwłasność poza przypadkami współwłasności przymusowej ma charakter tymczasowy, dlatego przepisy dopuszczają możliwość jej zniesienia w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu i przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Znieść współwłasność można w drodze umowy lub postępowania sądowego. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić tylko wówczas, gdy współwłaściciele dojdą do porozumienia miedzy sobą co do konieczności i sposobu zniesienia współwłasności. Należy pamiętać, że przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości konieczna jest zawsze forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Natomiast w przypadku niemożliwości porozumienia się, współwłaścicielom pozostaje tylko droga sądowa.

Umowa najmu w przypadku współwłaścicieli nie jest właściwą formą uregulowania wzajemnych stosunków chociażby dlatego, że najemca jest współwłaścicielem i jest uprawniony do korzystania z budynku z mocy prawa i nie potrzebuje do tego umowy najmu. Natomiast każdy ze współwłaścicieli ma określony udział w nieruchomości. Te udziały współwłaścicieli powinny odpowiadać ich sposobowi korzystania z nieruchomości. Współwłaściciel z dużym ułamkiem ma uzasadnione prawo oczekiwać, że jego udział odzwierciedlony zostanie w odpowiedniej powierzchni budynku jaki dostanie do użytkowania, a właściciel o stosunkowo niewielkim udziale powinien sobie zdawać sprawę, że ta powierzchnia będzie niewielka. Jeżeli więc współwłaściciel, za zgodą pozostałych współwłaścicieli, zamierza zająć lokal o powierzchni znacznie większej niż ta, która odpowiada jego udziałowi w nieruchomości, to strony mogą umówić się na świadczenie pieniężne na rzecz pozostałych współwłaścicieli, jednak nie będzie to najem. Jak już pisałem wyżej, współwłaściciele powinni zawrzeć umowę, w której określą zasady korzystania z nieruchomości.  Umowa taka nazywana jest umową quoad usum i nie wymaga żadnej szczególnej formy.