Porady prawneJestem właścicielem działki rolnej. Zawarłem przedwstępną umowę sprzedaży w ratach (pod nadzorem biura nieruchomości, które znalazło kupca) – nie notarialną. Umowa ta szczegółowo określa terminy i wysokości kwot wpłat na moje konto: zadatku w dwóch ratach + zaliczek w dwóch ratach i dopiero wtedy miało nastąpić notarialne przeniesienie własności (październik br.). Kupujący nie wywiązał się terminowo już z pierwszej raty zadatku i nie ma z nim żadnego kontaktu. Ponieważ minął termin wpłaty pierwszej raty zadatku to czy umowa jest dalej ważna? Czy w obecnym stanie tej sprawy mogę zawrzeć drugą umowę przedwstępną bez wypowiadania tej umowy? Gdyby sytuacja się nie wyjaśniła, a dalsze wpłaty nie wpłynął, a w konsekwencji nie dojdzie do przeniesienia własności w ustalonym terminie to: kiedy i w jaki sposób mogę żądać od kupującego wywiązania się z zapłaty ustalonego umową przedwstępną zadatku jako rekompensaty finansowej, ewentualnie innego odszkodowania z tytułu zablokowania niezrealizowaną umową możliwości sprzedaży działki.
Celem umowy przedwstępnej sprzedaży jest związanie stron, a jednocześnie umożliwienie stronom przygotowania się do zawarcia przyszłej umowy. Zawarcie tej umowy ma sens tylko wtedy, gdy istnieją rozmaite przeszkody faktyczne czy też prawne, które uniemożliwiają lub utrudniają w danej chwili zawarcie umowy właściwej, np. strona sprzedająca musi przeprowadzić postępowanie spadkowe po zmarłym właścicielu, uregulować stan prawny nieruchomości, podzielić nieruchomość lub strona kupująca musi podjąć starania w celu uzyskania kredytu na sfinansowanie zakupu. Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, tak jak właściwą umowę sprzedaży. Różnica sprowadza się do tego, że w przypadku nie dojścia do skutku umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej zastosowanie mają tylko przepisy odnośnie zadatku i ewentualnie dochodzenie odszkodowania. Natomiast, gdy umowa zawarta jest w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami w formie aktu notarialnego, to gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta, w takim przypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.
Fakt braku zapłaty części ceny zgodnie z terminem określonym w umowie przedwstępnej nie powoduje automatycznie rozwiązania umowy. Przyczyny wypowiedzenia umowy powinny być w tej umowie określone. Bez analizy treści umowy nie sposób ustosunkować się do sytuacji. Radziłbym więc z umową udać się do prawnika. Jeżeli jednak do zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, będzie Pan mógł oczywiście żądać od niego odszkodowania lub zachować kwotę zadatku, jeżeli kwota ta wpłynęłaby w międzyczasie na konto, a do zawarcia umowy nie doszłoby z innych przyczyn. Jednak dopóki nie doprowadzi Pan do rozwiązania zawartej umowy przedwstępnej lub nie upłynął termin, na jaki strony się umową związały jest Pan nią związany i odradzałbym zawieranie kolejnej umowy.
2014-03-05
