Porady prawneJestem w 50 proc. współwłaścicielką działki z domem. Kilka miesięcy temu druga współwłaścicielka odsprzedała swoje udziały osobie, która od razu wzięła się za remonty, przebudowy itp. Ja mieszkam daleko od nieruchomości, a obecny właściciel na jej terenie. Aktualnie próbujemy się porozumieć i znieść współwłasność. Po jej zniesieniu, to współwłaściciel stanie się właścicielem budynku. Współwłaściciel wykonuje różnego rodzaju prace bez mojej zgody i twierdzi, że wszystko to, co robi, to podstawowy zarząd, w którym powinnam partycypować. Zakomunikowałem mu, że w związku z tym, że zajmuje dom, powinien płacić mi czynsz za korzystanie z całości nieruchomości – i te środki wykorzystywać do niezbędnych napraw. Czy mogę wyznaczyć taki czynsz? I jakie prace wchodzą w skład zarządu podstawowego?
Zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli danej rzeczy może nią dysponować bez zgody pozostałych właścicieli. Natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. do sprzedaży rzeczy wspólnej), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeka, mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
W państwa przypadku zniesienie współwłasności nie zostało jeszcze dokonane. Przepisy przewidują, że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeśli takiej zgody nie ma, wówczas każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Z pytania nie wynika, jakiego rodzaju prace wykonuje współwłaściciel domu. Jeśli są to drobne naprawy i przeróbki, wówczas są to czynności tzw. zwykłego zarządu rzeczą wspólną, które pani współwłaściciel może wykonywać. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Czynności zwykłego zarządu rzeczą to te, które służą do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym. Natomiast wszelkie inne czynności, które się w tym zakresie nie mieszczą, są to czynności przekraczające zwykły zarząd.
Jeżeli współwłaściciel nieruchomości dokonywałby znacznego remontu, który wykraczałby poza zwykłe naprawy domu, niezbędne do jego prawidłowego użytkowania w stanie niepogorszonym lub też chciałby sprzedać dom znajdujący się we współwłasności, wówczas tego rodzaju czynności przekraczają zwykły zarząd i dla ich skuteczności jest wymagana także pani zgoda.
Natomiast jeśli chodzi o czynsz, to jak wspomniałam wyżej, nie zostało jeszcze wydane w państwa przypadku prawomocne orzeczenie dotyczące zniesienia współwłasności. Oznacza to, że zarówno pani, jak i współwłaściciel są zobowiązani uiszczać opłaty eksploatacyjne i inne opłaty (np. podatek od nieruchomości) od nieruchomości, której są państwo współwłaścicielami. Przepisy przewidują bowiem, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
2011-09-02
