Porady prawneJestem Polką pracujacą w Niemczech, ubiegam się o tytuł najmu lokalu po mojej zmarłej matce, z ktorą mieszkałam od 2004 r. do chwili jej śmierci w 2009 r. Wydział Lokalowy odmawia mi tego tytułu, twierdząc, że moje centrum życiowe znajduje się w Niemczech, ponieważ spędzam tam więcej czasu, pracując poza granicami kraju, a do Polski przyjezdzając co 2-3 tygodnie. Czy są jakieś przepisy regulujące prawo posiadania mieszkania komunalnego w Polsce? Czy Wydział Lokalowy ma prawo pozbawienia mnie mieszkania, w którym mieszkam i w ktorym znajduje się cały mój dobytek, ale do którego nie posiadam tytułu najmu?
Instytucję wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy reguluje art. 691 Kodeksu Cywilnego. Wynika z niego, iż po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego krąg osób, do których należą: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (np. konkubent) – mogą wstąpić w stosunek najmu tego samego lokalu. Jednak wymienione powyżej osoby musiały zamieszkiwać w tym lokalu do chwili śmierci najemcy, aby móc wstąpić w stosunek najmu. Po drugie, na podstawie art. 11 ust.3 pkt 2 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, należy pamiętać, iż właściciel może wypowiedzieć najem, pomimo że wstąpienie w stosunek najmu doszło do skutku.
Kluczowym dla ustalenia przesłanki stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci są między innymi przepisy art. 25 i 28 Kodeksu Cywilnego. Miejscem zamieszkania jest miejscowość, w której dana osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. Nadto można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania. Jednak dla określenia, czy możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu, należy także stwierdzić, czy ktoś mieszkał w konkretnym lokalu. Jak wynika z orzecznictwa sądów oraz doktryny, o stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby zostanie ześrodkowana w tym właśnie lokalu, w ten sposób, że stanie się on jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym będą koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe. Do spraw majątkowych zaliczyć należy także podjętą pracę. Samo zameldowanie w danym lokalu nie świadczy, iż jest to miejsce zamieszkania danej osoby (patrz: Postanowienie SN z dnia z dnia 3. 05. 1973 r., o sygn. akt I CZ 48/73, LexPolonica nr 318251).
Aby ustalić, gdzie znajduje się Pani stałe miejsce zamieszkania, należy wziąć pod uwagę element obiektywny, to jest gdzie Pani przebywa, oraz element subiektywny, czyli gdzie ma Pani zamiar stale przebywać. Jednak ustalając obie przesłanki, należy uczynić to według kryteriów zobiektywizowanych. O zamieszkiwaniu w jakiejś miejscowości można mówić wówczas, gdy występujące okoliczności pozwalają przeciętnemu obserwatorowi stwierdzić, gdzie znajduje się centrum życiowe danej osoby dorosłej (patrz: postanowienie NSA z 20. 03. 2006 r., I OW 268/05).
W zaistniałej sytuacji należy ustalić, czy Pani dłuższe wyjazdy za granicę i pobyt tam były okresowe i związane tylko z podjętą pracą, a wszystkie pozostałe sprawy osobiste oraz majątkowe dotyczą miejsca, w którym zamieszkiwała Pani wraz z matką. Czy jednak pobyt za granicą był już stały (większość Pani spraw była związana z krajem, w którym Pani pracowała), pomimo iż co jakiś czas przyjeżdżała Pani do Polski. Wskazówkę może stanowić okoliczność, że wykonywana przez Panią praca za granicą wynika na przykład z umowy o pracę zawartej na terytorium Polski, a z uwagi na charakter tej pracy i obowiązki z nią związane, wymagającą pobytu w Niemczech (patrz: wyrok SN 25. 11. 1975 r., o sygn. akt III CRN 53/75, LexPolonica nr 301130). Jeżeli jednak małżonek zamieszkał z Panią w miejscowości, w której Pani pracuje, to tam zostanie przeniesione Pani miejsce zamieszkania (patrz: wyrok SN z dnia 26. 03. 1973 r., o sygn. akt I CZ 38/73, LexPolonica nr 318250).
Należy także pamiętać, że przede wszystkim do śmierci matki Pani centrum życiowym powinno być mieszkanie, które wynajmowała Pani matka. Jeśli zamieszkiwała Pani wcześniej w innym miejscu, a przykładowo po śmierci zaczęła mieszkać w lokalu Pani matki, to nie będzie to miało żadnego znaczenia przy ustalaniu prawa wstąpienia w stosunek najmu po zmarłej. Nie będzie mogła Pani wstąpić także w stosunek najmu, jeśli w mieszkaniu zamieszkiwała Pani bez matki, która była jedynie stroną umowy najmu, a mieszkała w innym miejscu.
Kluczowym dla ustalenia przesłanki stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci są między innymi przepisy art. 25 i 28 Kodeksu Cywilnego. Miejscem zamieszkania jest miejscowość, w której dana osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. Nadto można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania. Jednak dla określenia, czy możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu, należy także stwierdzić, czy ktoś mieszkał w konkretnym lokalu. Jak wynika z orzecznictwa sądów oraz doktryny, o stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby zostanie ześrodkowana w tym właśnie lokalu, w ten sposób, że stanie się on jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym będą koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe. Do spraw majątkowych zaliczyć należy także podjętą pracę. Samo zameldowanie w danym lokalu nie świadczy, iż jest to miejsce zamieszkania danej osoby (patrz: Postanowienie SN z dnia z dnia 3. 05. 1973 r., o sygn. akt I CZ 48/73, LexPolonica nr 318251).
Aby ustalić, gdzie znajduje się Pani stałe miejsce zamieszkania, należy wziąć pod uwagę element obiektywny, to jest gdzie Pani przebywa, oraz element subiektywny, czyli gdzie ma Pani zamiar stale przebywać. Jednak ustalając obie przesłanki, należy uczynić to według kryteriów zobiektywizowanych. O zamieszkiwaniu w jakiejś miejscowości można mówić wówczas, gdy występujące okoliczności pozwalają przeciętnemu obserwatorowi stwierdzić, gdzie znajduje się centrum życiowe danej osoby dorosłej (patrz: postanowienie NSA z 20. 03. 2006 r., I OW 268/05).
W zaistniałej sytuacji należy ustalić, czy Pani dłuższe wyjazdy za granicę i pobyt tam były okresowe i związane tylko z podjętą pracą, a wszystkie pozostałe sprawy osobiste oraz majątkowe dotyczą miejsca, w którym zamieszkiwała Pani wraz z matką. Czy jednak pobyt za granicą był już stały (większość Pani spraw była związana z krajem, w którym Pani pracowała), pomimo iż co jakiś czas przyjeżdżała Pani do Polski. Wskazówkę może stanowić okoliczność, że wykonywana przez Panią praca za granicą wynika na przykład z umowy o pracę zawartej na terytorium Polski, a z uwagi na charakter tej pracy i obowiązki z nią związane, wymagającą pobytu w Niemczech (patrz: wyrok SN 25. 11. 1975 r., o sygn. akt III CRN 53/75, LexPolonica nr 301130). Jeżeli jednak małżonek zamieszkał z Panią w miejscowości, w której Pani pracuje, to tam zostanie przeniesione Pani miejsce zamieszkania (patrz: wyrok SN z dnia 26. 03. 1973 r., o sygn. akt I CZ 38/73, LexPolonica nr 318250).
Należy także pamiętać, że przede wszystkim do śmierci matki Pani centrum życiowym powinno być mieszkanie, które wynajmowała Pani matka. Jeśli zamieszkiwała Pani wcześniej w innym miejscu, a przykładowo po śmierci zaczęła mieszkać w lokalu Pani matki, to nie będzie to miało żadnego znaczenia przy ustalaniu prawa wstąpienia w stosunek najmu po zmarłej. Nie będzie mogła Pani wstąpić także w stosunek najmu, jeśli w mieszkaniu zamieszkiwała Pani bez matki, która była jedynie stroną umowy najmu, a mieszkała w innym miejscu.
2010-10-25
