Porady prawneJestem głównym najemcą mieszkania komunalnego w budynku przeznaczonym do rozbiórki. Mieszkania nie mam wykupionego na własność. Lokal jest po generalnym remoncie na mój koszt: okna PCV, CO, łazienka. Spółka mieszkaniowa proponuje mi niewyremontowany lokal bez węzła sanitarnego, CO. W umowie najmu mam 2 pokoje i kuchnię, choć w rzeczywistości - za zgodą spółki na rozbiór ścianek działowych - posiadam 3 pokoje z kuchnią i łazienką. Mam niepełnosprawne dziecko, zakwalifikowane w przyszłości do przeszczepów nerek i wątroby. Jakie są moje prawa i czego mogę żądać?
W przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie znajdą przede wszystkim przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego oraz ustawy – Prawo Budowlane.
Zgodnie z art. 68 pkt 1 i 2 Prawa Budowlanego w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ nakazuje w drodze decyzji właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania, a także przesyła decyzję obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych. Zgodnie natomiast z art. 11 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 11 ust. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny (np. najmu), jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Wówczas to lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, chyba że lokator ma inne prawo do lokalu.
Nadto, jeśli o opróżnieniu lokalu decydowałby sąd, to na podstawie art. 14 ust. 4 pkt 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec małoletniego niepełnosprawnego czy osoby obłożnie chorej (przepisy dotyczące osób niepełnosprawnych znajdą zastosowanie w Państwa przypadku, jeśli dziecko ma orzeczony stopień niepełnosprawności przez lekarza orzecznika ZUS).
Z powyższego wynika, iż przysługuje Państwu prawo do lokalu socjalnego, jednak w związku z decyzją o rozbiórce są Państwo zobowiązani opuścić dotychczas zajmowany lokal. Powinien jednak zostać Państwu zapewniony lokal zamienny. Jak stanowi art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie m. in. z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Nadto, zgodnie z orzecznictwem, jednym z obowiązków, którym obciążony jest także wynajmujący względem najemcy, jest zapewnienie mu możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokalu mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku (patrz: wyrok SN z dnia 7 marca 1997, II CKN 25/97, LEX nr 56808).
W związku z powyższym mają Państwo prawo domagać się od najemcy, aby lokal zamienny miał przede wszystkim dostęp do wody – co jest wykluczone w przypadku braku węzła sanitarnego. Ponadto na podstawie art. 9 ust.1 Praw Budowlanego w wyniku zmian stanu technicznego budynku nie powinno dojść do pogorszenia osobom niepełnosprawnym warunków zdrowotno-sanitarnych.
Zgodnie natomiast z art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów najemca obciążony jest obowiązkiem naprawy i konserwacji między innymi okien i drzwi, centralnego ogrzewania, a w przypadku, jeśli nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także do jego wymiany oraz malowania tynków, sufitów, ścian i podłóg. Nadto na podstawie art. 6d najemca może wprowadzać w lokalu ulepszenia (np. dokonać przebudowy układu mieszkania), ale tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń.
Z chwilą zakończenia stosunku najmu i opróżnienia lokalu pomiędzy najemcą a wynajmującym powinno dojść do odpowiednich rozliczeń. Na podstawie art. 6e ust. 1 w przypadku, jeśli najemca dokonał wymiany niektórych elementów wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty, która będzie stanowić różnicę pomiędzy stanem pierwotnym lokalu a stanem w dniu jego opróżnienia.
Jak wynika z powyższych regulacji, mogą się Państwo domagać także zwrotu kosztów dokonanych remontów, jeśli stan lokalu jest lepszy niż w chwili zawarcia umowy najmu. Należne kwoty będzie się obliczać zgodnie z cenami obowiązującymi w dniu rozliczenia, a nie z dnia dokonania remontu.
Zgodnie z art. 68 pkt 1 i 2 Prawa Budowlanego w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ nakazuje w drodze decyzji właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania, a także przesyła decyzję obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych. Zgodnie natomiast z art. 11 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 11 ust. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny (np. najmu), jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Wówczas to lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, chyba że lokator ma inne prawo do lokalu.
Nadto, jeśli o opróżnieniu lokalu decydowałby sąd, to na podstawie art. 14 ust. 4 pkt 2 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec małoletniego niepełnosprawnego czy osoby obłożnie chorej (przepisy dotyczące osób niepełnosprawnych znajdą zastosowanie w Państwa przypadku, jeśli dziecko ma orzeczony stopień niepełnosprawności przez lekarza orzecznika ZUS).
Z powyższego wynika, iż przysługuje Państwu prawo do lokalu socjalnego, jednak w związku z decyzją o rozbiórce są Państwo zobowiązani opuścić dotychczas zajmowany lokal. Powinien jednak zostać Państwu zapewniony lokal zamienny. Jak stanowi art. 6a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie m. in. z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Nadto, zgodnie z orzecznictwem, jednym z obowiązków, którym obciążony jest także wynajmujący względem najemcy, jest zapewnienie mu możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokalu mieszkalnego nie można uznać za przydatny do użytku (patrz: wyrok SN z dnia 7 marca 1997, II CKN 25/97, LEX nr 56808).
W związku z powyższym mają Państwo prawo domagać się od najemcy, aby lokal zamienny miał przede wszystkim dostęp do wody – co jest wykluczone w przypadku braku węzła sanitarnego. Ponadto na podstawie art. 9 ust.1 Praw Budowlanego w wyniku zmian stanu technicznego budynku nie powinno dojść do pogorszenia osobom niepełnosprawnym warunków zdrowotno-sanitarnych.
Zgodnie natomiast z art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów najemca obciążony jest obowiązkiem naprawy i konserwacji między innymi okien i drzwi, centralnego ogrzewania, a w przypadku, jeśli nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także do jego wymiany oraz malowania tynków, sufitów, ścian i podłóg. Nadto na podstawie art. 6d najemca może wprowadzać w lokalu ulepszenia (np. dokonać przebudowy układu mieszkania), ale tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń.
Z chwilą zakończenia stosunku najmu i opróżnienia lokalu pomiędzy najemcą a wynajmującym powinno dojść do odpowiednich rozliczeń. Na podstawie art. 6e ust. 1 w przypadku, jeśli najemca dokonał wymiany niektórych elementów wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty, która będzie stanowić różnicę pomiędzy stanem pierwotnym lokalu a stanem w dniu jego opróżnienia.
Jak wynika z powyższych regulacji, mogą się Państwo domagać także zwrotu kosztów dokonanych remontów, jeśli stan lokalu jest lepszy niż w chwili zawarcia umowy najmu. Należne kwoty będzie się obliczać zgodnie z cenami obowiązującymi w dniu rozliczenia, a nie z dnia dokonania remontu.
2010-10-25
