Porady prawneJeden z czterech współwłaścicieli we wspólnocie mieszkaniowej nie chce zgodzić się na podpisanie umowy z żadną uprawnioną firmą na administrowanie częścią wspólną. Budynek nie jest administrowany, nie można więc podpisać umów na media, ścieki, ogrzewanie itp. Co robić?
Przede wszystkim, jeżeli czterech współwłaścicieli jest właścicielami jednego budynku i każdy z nich zajmuje określoną jego część (tak wynika z listu), to nie jest to wspólnota mieszkaniowa, tylko zwykła współwłasność. Nie dotyczy jej ustawa o własności lokali, która taką wspólnotę z mocy prawa powołuje. Sytuację reguluje wówczas kodeks cywilny (przepisy o współwłasności). Ustawa nie nakłada na współwłaścicieli obowiązku powołania „zarządcy”, a jego brak nie czyni właściwego zarządu nieruchomością niemożliwym. Każdy ze współwłaścicieli jest bowiem obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Współwłaściciele mogą określić umownie sposób zarządu nieruchomością. W braku umowy będą miały zastosowanie uregulowania kodeksu cywilnego, które dokonują podziału czynności zarządu na czynności zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające. Czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Chodzi tu na przykład o wydzierżawienie nieruchomości lub jej części, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto jeśli współwłaściciele nie mogą porozumieć się nawet w zakresie zwykłego zarządu, każdy z nich może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu, zaś czynności przekraczające ten zakres może podejmować za zgodą współwłaścicieli, a gdy jej nie ma – za zgodą sądu.
2007-12-28
