Porady prawneDostałam w darowiźnie mieszkanie wykupione wcześniej od miasta. Mieszkanie to nie ma księgi wieczystej i do dzisiaj nie ma od miasta w tej sprawie sprostowania. Będąc już właścicielką tego mieszkania, zamieniłam się na inne z mamą. Mama spisała na mnie testament, lecz mam jeszcze rodzeństwo. Czy po śmierci mamy będę musiała płacić podatek od tego spadku? Czy muszę spłacać rodzeństwo? Czy po otrzymaniu przeze mnie spadku administracja mieszkaniowa może wystąpić o oddanie mieszkania komunalnego, na które zamieniłam się z mamą (jest niewykupione)? Czy miasto może przez tak długi okres robić sprostowanie na księgę wieczystą (ponad dwa lata choć w akcie notarialnym dało sobie na to pół roku)?
Nabycie spadku jest objęte podatkiem. Podatek ten reguluje ustawa o podatku od spadków i darowizn (dostępna w serwisie krn.pl). Ustawa ta przewiduje zwolnienia i ulgi. Największą z tych ulg przewiduje art.16 ustawy, który w uproszczeniu zwalnia z podatku niektórych spadkobierców nabywających mieszkanie lub dom do 110 mkw jego powierzchni pod warunkiem, że nie jest on właścicielem innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego i nie przysługują mu prawa do takich lokali (spółdzielcze, najem), a zobowiąże się w nabytym mieszkać 5 lat. Zatem taki spadkobierca, który w spadku po rodzicach nabywa mieszkanie poniżej 110mkw i nie ma swojego, nie zapłaci podatku. W związku z tym, że jest Pani najemcą lokalu komunalnego, aby skorzystać z tego zwolnienia i nie zapłacić podatku musiałaby Pani rozwiązać najem z Gminą, co nie byłoby dla Pani korzystne.
Odnośnie rodzeństwa, to jeżeli zostaną pominięci w spadku, mogą wystąpić po śmierci matki w stosunku do Pani z pozwem o wypłatę zachowku. W pewnym uproszczeniu zachowek wynosi połowę wartości ich udziału, który otrzymałyby, gdyby nie było testamentu. Ograniczyć lub wykluczyć zachowek można w dwojaki sposób. Wydziedziczając je (jednak do wydziedziczenia trzeba mieć poważne powody) lub wyposażając je za życia (fakt ten powinien być zawarty w testamencie). Na przykład rodzice podarowali im mieszkanie, działkę itd. za życia, a Panią powołali do reszty majątku, który miała Pani nabyć po ich śmierci. Takie wyposażenie za życia w zależności od wysokości wpływa na ograniczenie lub wykluczenie zachowku. Obszerniej o zachowku można przeczytać w jednym z artykułów „Krakowskiego Rynku Nieruchomości” pod tym tytułem, dostępnym również w serwisie krn.pl.
W przypadku, gdy nabędzie Pani mieszkanie po matce, będąc najemcą mieszkania komunalnego, Gmina może wypowiedzieć Pani najem, jeżeli oczywiście taka wiadomość do niej dotrze.
Art.11 ust.3 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
Odnośnie do księgi wieczystej to Gmina nie powinna w ogóle sprzedać lokalu, jeżeli wszystkie kwestie prawne nie zostały wcześniej uregulowane, gdyż dopóki księga wieczysta na lokal nie zostanie założona, lokal ten de facto nie istnieje.
2006-07-31
