Współwłasność

Do spółki z mamą jestem współwłaścicielką 1/2 kamienicy. Właścicielami drugiej połowy są trzej kuzyni, którzy wzywają mnie do zniesienia współwłasności w formie spłaty ich części w całości. Niestety, moja sytuacja materialna uniemożliwia to. Ponadto mama jest staruszką z demencją i podpisanie jakichkolwiek dokumentów, jak również uczestnictwo w postępowaniu sądowym, jest niemożliwe. Ja jako córka też nie mam żadnych stosownych pełnomocnictw do reprezentowania jej interesów. Ponadto współwłaściciele domagają się od nas zwrotu czynszów za połowę zajmowanych przez nas lokali 12 lat wstecz, choć nigdy nie były zawierane żadne umowy, a my z mamą same zajmowałyśmy się administracją, zawieraniem umów (mamy 10 lokatorów), nadzorowałyśmy remonty, dzieliłyśmy solidarnie zyski według udziałów między wszystkich współwłaścicieli. Jakie jest w takiej sytuacji możliwe wyjście?

Co do zasady każdy ze współwłaścicieli ma prawo zamieszkiwać w nieruchomości będącej współwłasnością i korzystać z niej, zwłaszcza przy milczącej zgodzie pozostałych, i nie ma obowiązku za to płacić pozostałym współwłaścicielom, np. czynszu – chyba że strony porozumieją się inaczej.
Jeżeli w kamienicy są wynajmowane lokale, to każdy ze współwłaścicieli ma prawo do udziału w dochodach w stosunku do wielkości własnego udziału.
Jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli zarządza nieruchomością, mają oni prawo żądać od pozostałych wynagrodzenia za sprawowanie zarządu. W razie sporu wynagrodzenie to określi sąd. Mają oni jednak obowiązek rozliczyć się z pobranych czynszów i zapłaconych kosztów (np. remontów).

Każdy ze współwłaścicieli może żądać w każdej chwili zniesienia współwłasności. Jeżeli współwłaściciele dojdą miedzy sobą do porozumienia, to zniesienia współwłasności można dokonać w drodze umowy (obowiązkowo w formie aktu notarialnego). Jeżeli nie dysponuje Pani funduszami na spłatę współwłaścicieli, najrozsądniejsze będzie zaproponowanie współwłaścicielom, którzy nie są już zainteresowani posiadaniem tej nieruchomości, aby wystawili stosowne zlecenie sprzedaży w agencji pośrednictwa, która znajdzie kupca na ich udziały.

JJeżeli do porozumienia nie dojdzie, każdy ze współwłaścicieli może wnieść sprawę do sądu o zniesienie współwłasności. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych, może zarządzić sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty albo zarządzić podział nieruchomości. Kamienicę można podzielić w ten sposób, że wydziela się w niej samodzielne lokale będące odrębnymi nieruchomościami, a grunt i budynek pozostawia się we współwłasności tzw. przymusowej. Podział polega wówczas na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli na wyłączną własność lokalu lub lokali w zależności od wielkości posiadanego udziału, np. właściciel, który miał 1/2 w nieruchomości stanie się jedynym właścicielem lokalu 1,2 i 4, którymi będzie dysponował według swojego uznania i może je również sprzedać.

2007-10-26

powrót do listy pytań do prawnika