Do kogo się udać, jeżeli najemca z byłego administracyjnego najmu, po wezwaniach, których nie odebrał (posiadam adnotację listonosza odmowy odebrania listu poleconego), nie zapłacił czynszu za 1. 3. i 4. miesiąc tego roku. Czy mogę założyć sprawę o eksmisję do sądu czy raczej do komornika?
Zgodnie z art. 11 ust 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności i nie uiścił ich pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Zatem, jeżeli lokator zalega z zapłatą czynszu co najmniej za trzy kolejne miesiące właściciel:
- Wysyła do niego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru pismo, w którym powiadamia najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznacza mu termin do zapłaty zaległości nie krótszy niż miesiąc czasu.
- Po upływie ustalonego w piśmie terminu na zapłatę zaległości i braku zapłaty wysyła najemcy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru drugie pismo, w którym wypowiada umowę najmu, podając jednocześnie przyczynę wypowiedzenia (zaległości czynszowe). Dopiero po spełnieniu tych wymogów i upływie terminu wypowiedzenia umowa najmu ulega rozwiązaniu, a najemca przestaje być najemcą, a staje się „dzikim lokatorem”, czyli osobą, która bezprawnie zajmuje lokal.
- Kolejnym pismem wzywa daną osobę do opróżnienia lokalu, wyznaczając jej realny termin na opróżnienie lokalu.
- Jeżeli były najemca nie opróżni dobrowolnie lokalu wnosi sprawę do sądu o eksmisję. Skutecznie żądać eksmisji z lokalu można tylko po uprzednim rozwiązaniu umowy, np. po wypowiedzeniu umowy przez właściciela. Jeżeli właściciel nie będzie w stanie wykazać, że zgodnie z prawem rozwiązał umowę najmu, sąd odrzuci pozew o eksmisję.
Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy miejsca zamieszkania lokatora. Po przeprowadzeniu postępowania sąd wydaje wyrok. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Na podstawie prawomocnego wyroku sądu przeprowadza się eksmisję. Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora i jego rzeczy z zajmowanego mieszkania i przeprowadza ją komornik. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazane przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
2013-06-03