Wspólnoty mieszkaniowe

W ramach zarządzania nieruchomością wspólną wyróżnia się tzw. czynności zwykłego zarządu i czynności zwykły zarząd przekraczające. Pojęcie zwykłego zarządu oznacza podejmowanie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Bez wątpienia więc decyzja o zmianie sposobu ogrzewania to jest likwidacja wspólnego ogrzewania i przejście przez współwłaścicieli na indywidualny sposób ogrzewania lokali jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

W małej wspólnocie mieszkaniowej jak wynika z uregulowań kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli więc właściciele którzy chcą zmiany sposobu ogrzewania posiadają co najmniej połowę udziałów powinni wystąpić na drogę sądową. Umożliwia im to art.199 kodeksu cywilnego. Sąd rozstrzygnie sytuacje mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Bez wątpienia należy we wniosku przedstawić szczegółowo sytuację, wykazać wysokie koszty związane z ogrzewaniem, przewidywane koszty indywidualnych systemów ogrzewania, wykazać jakie mają być to systemy oraz sposób ich wykonania. W dużej wspólnocie mieszkaniowej a więc w przypadku zarządzania opartego na ustawie o własności lokali taka decyzja wymaga podjęcia uchwały, czyli większości głosów właścicieli liczonej według wielkości udziałów. W przypadku nie podjęcia takiej uchwały każdy z właścicieli może zaskarżyć uchwałę do sądu. Zaskarżyć można bowiem nie tylko uchwałę, która została podjęta ale też uchwałę, która nie została podjęta. Uchwałę można zaskarżyć do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Jednak powództwo może być wytoczone tylko w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.