Inne umowy w obrocie nieruchomościami

Definicję samodzielnego lokalu zawierają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Przepis art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali). Spełnienie wskazanych wyżej wymogów stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a przede wszystkim: piwnica, strych, komórka, garaż, określane jako pomieszczenia przynależne.

Posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oznacza, że właściciel takiego mieszkania posiada ograniczone prawo rzeczowe do takiego mieszkania, zaś właścicielem budynku i lokalu jest spółdzielnia. W konsekwencji oznacza to, że do dokonania zmian polegających na podziale większego mieszkania na kilka mniejszych potrzebna jest zgoda spółdzielni.

W pierwszej kolejności należy więc się zwrócić o zgodę do spółdzielni mieszkaniowej na podział mieszkania na mniejsze lokale. Po drugie, po uzyskaniu zgody spółdzielni i wykonaniu niezbędnych prac budowlanych za zgodą właściwego organu budowlanego, należy wystąpić do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, o których jest mowa wyżej, zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności lokali należy wystąpić o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do nowopowstałych lokali mieszkalnych.