Inne

Z informacji zawartych w postawionym pytaniu wynika, że w zaistniałym stanie faktycznym granica nieruchomości gruntowej przebiega wzdłuż jednej ze ścian budynku zlokalizowanego na nieruchomości sąsiedniej. Chcąc rozstrzygnąć tak postawione zagadnienie, nie sposób pominąć wskazania istoty prawa własności. Zgodnie z art. 140 k.c. właściciel może, z wyłączeniem innych osób (a co za tym idzie, również z wyłączeniem właściciela nieruchomości sąsiedniej) w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Z analizy przytoczonego wyżej przepisu wynika, że wskazuje on nie tylko na uprawnienia właściciela rzeczy, ale także na obowiązek osób trzecich do powstrzymywania się przed naruszaniem prawa własności. Jeżeli zatem w zaistniałej sytuacji właścicielowi nieruchomości, na której zlokalizowany jest budynek przeznaczony do ocieplenia, nie przysługuje skuteczne uprawnienie wobec właściciela nieruchomości sąsiedniej, prawo do wkraczania w jego sferę dozwolonego zachowania, wówczas, aby zrealizować opisane w pytaniu zamierzenie inwestycyjne, winien on uzyskać zgodę właściciela nieruchomości sąsiedniej (np. poprzez zawarcie stosownej umowy).

Jedynym przepisem w kodeksie cywilnym, który zezwala wprost na ingerencję w prawo własności nieruchomości sąsiedniej jest bowiem art. 149 k.c., zgodnie z którym właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Jest to jednak wyjątek od zasady bezwzględnego charakteru prawa własności, a zgodnie z powszechnie przyjętymi regułami wykładni prawa, wyjątki nie powinny być interpretowane rozszerzająco (tzn. nie może on być stosowany w drodze analogii w przypadku innej przyczyny wejścia na nieruchomość sąsiednią).

Ze względu na charakter zamierzenia inwestycyjnego należy zwrócić uwagę na jeszcze jedną bardzo istotną kwestię. Nawet jeżeli właściciel nieruchomości sąsiedniej zezwoli nadejście w teren w celu ocieplenia ściany budynku, do rozstrzygnięcia może pozostać kwestia wpływu tej inwestycji na przekroczenie granic nieruchomości gruntowej, z uwagi na nałożenie na ścianę dodatkowej warstwy ocieplenia. W tej sytuacji, zgodnie z art. 151 k.c. właściciel nieruchomości, której granice zostały naruszone, może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.