Sprzedaż nieruchomości

Przedmiotem sprzedaży może być tylko działka jako całość. Nie można sprzedać części działki. Jeżeli chcemy sprzedać część, musimy dokonać jej podziału geodezyjnego, w wyniku którego powstaną co najmniej dwie działki: tę, którą zamierzamy sprzedać i pozostała część, którą zamierzamy zatrzymać. Zatem w przedmiotowym przypadku, jeżeli sprzedała Pani działkę, to nowy właściciel nabył też tę część, która zajęta została pod drogę i ewentualne roszczenia przysługują teraz jemu jako właścicielowi działki.

Przejęcie części nieruchomości pod budowę drogi powinno nastąpić przez nabycie praw do tej części nieruchomości w następstwie zawarcia umowy z właścicielem. Oczywiście umowa sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego. Jeśli między stronami nie dojdzie do porozumienia, nieruchomość może być wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość gruntu. Szczególny uproszczony tryb przejmowania nieruchomości pod inwestycje drogowe określa tzw. specustawa, czyli ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W przypadku braku reakcji gminy na zaistniałą sytuację, wprawdzie nie możemy sami wszcząć procedury wywłaszczeniowej, ale możemy zmusić gminę do wykupu gruntu. Temu celowi służyć może roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, z którego wynika, że ten, kto korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego i ma lub powinien mieć tego świadomość, musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Warto jednak pamiętać, iż roszczenie to można zgłosić tylko wtedy, gdy między stronami nie istnieje porozumienie w kwestii korzystania z nieruchomości. Jeżeli więc podpisano np. zgodę na przeprowadzenie inwestycji, może to powodować, że roszczenie będzie bezpodstawne. Jeżeli jednak gmina zbudowała lub poszerzyła drogę na naszym gruncie bez naszej zgody i nie nabyła własności do gruntu w drodze umowy zawartej z właścicielem lub w wyniku wywłaszczenia, właściciel może wnieść sprawę do sądu, żądając wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Sąd ustali wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości na poziomie czynszu, który by mu faktycznie przypadł z tytułu dzierżawy tej części gruntu. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 15 września 2005 r. sygn. II CK 61/05. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy przedawnia się z upływem 10 lat. Zatem w sytuacji, gdy gmina korzysta z naszego gruntu dłużej nie możemy już liczyć na wynagrodzenie za cały okres bezumownego korzystania z gruntu, lecz tylko za ostatnie 10 lat.