Porady prawneChcielibyśmy już od marca 2013 r. rozpocząć budowę domu, lecz dopiero w marcu będziemy posiadaczami działki (akt notarialny). W chwili obecnej mamy tylko umowę przedwstępną i nie możemy z nią nic zdziałać, a załatwianie wszystkich „papierkowych” kwestii może potrwać kilka miesięcy. Posiadamy już wypis z planu i wyrys. Słyszałam, że jeśli zrobi się aneks do umowy przedwstępnej i właściciel wyrazi zgodę to możemy rozpocząć załatwianie dalszych spraw?
Uzyskanie pozwolenia na budowę to niewątpliwie długotrwały i żmudny proces. Jeżeli teren nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego rozpoczyna go wystąpienie do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po ich uzyskaniu konieczne jest przeprowadzenie postępowania administracyjnych w celu uzyskania decyzji pozwolenia na budowę. Dopiero na podstawie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę można przystąpić do budowy. O wydanie warunków zabudowy można wystąpić, nie będąc właścicielem nieruchomości i nie posiadając innego tytułu prawnego do nieruchomości, na której ma być prowadzona inwestycja. Natomiast w postępowaniu o pozwolenie na budowę inwestor musi się wykazać tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tytułem tym nie musi być prawo własności. Może być to każda umowa, z której wynika uprawnienie inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Budowę można więc np. prowadzić na nieruchomości oddanej inwestorowi w dzierżawę, najem czy użyczenie. Można też tak skonstruować umowę przedwstępną, że wynikać z niej będzie, że inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co umożliwi mu rozpoczęcie procedury administracyjnej jeszcze zanim stanie się właścicielem nieruchomości. O ile taka konstrukcja umowy przedwstępnej faktycznie może przyspieszyć formalności, to odradzałbym na bazie umowy przedwstępnej budowę budynku. Może to bowiem spowodować problemy na gruncie prawa podatkowego, czy też z odzyskaniem zainwestowanych pieniędzy w przypadku, gdyby do umowy sprzedaży nie doszło. Tylko bowiem umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego i wpis roszczeń z niej wynikających w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości daje gwarancję nabycia prawa własności nieruchomości. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej, mimo że dopuszczalna pod względem prawnym, nie gwarantuje nabycia własności w przypadku gdyby właściciel nieruchomości zmienił zdanie co do jej sprzedaży. Zatem, dysponując umową przedwstępną w takiej formie inwestowanie w nieruchomość zanim stanie się ona własnością inwestora byłoby bardzo ryzykowne.
2012-11-12
