Porady prawneChciałabym kupić mieszkanie w przedwojennej kamienicy w Krakowie. Na co powinnam zwrócić uwagę przy zakupie? Jak mogę sprawdzić, czy mieszkanie w kamienicy jest własnością wyłącznie osoby sprzedającej?
Kamienica, w której znajduje się przynajmniej kilka mieszkań, powinna składać się z samodzielnych lokali mieszkalnych z założonymi dla nich odrębnymi księgami wieczystymi. Wówczas każdy właściciel jest właścicielem konkretnego mieszkania i współwłaścicielem części wspólnych budynku (klatka, strych itd.) oraz działki pod budynkiem w ułamku odpowiadającym powierzchni jego mieszkania do całej powierzchni budynku – tak jak w bloku wielomieszkaniowym. Jednak w dalszym ciągu większość kamienic ma nie do końca uregulowany stan prawny: kamienice te stanowią współwłasność zamieszkujących je osób, a w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości współwłaściciele wpisani są jedynie w określonych ułamkach, brak natomiast prawnego wyodrębnienia lokali. W praktyce każdy ze współwłaścicieli zajmuje określone mieszkanie (część budynku), jednak nie jest de facto właścicielem zajmowanego mieszkania, a jedynie współwłaścicielem całej nieruchomości (brak odrębnej księgi wieczystej na lokal). Taki stan rzeczy może oczywiście istnieć i nie rodzić problemów przez wiele lat. Problem pojawia się jednak, gdy któryś ze współwłaścicieli stanie się „mało zgodnym” sąsiadem (w Polsce o takich sąsiadów bardzo łatwo), zechce dochodzić zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość lub zechce uregulować tę sytuację, wnosząc wniosek do sądu o zniesienie współwłasności. Może to spowodować niespodziewane i spore koszty związane z postępowaniem sądowym i wyrównaniem udziałów. W przypadku kupna takiego „pseudo mieszkania” kupuje się po prostu tylko udział w nieruchomości bez zagwarantowanych 100% praw do konkretnego mieszkania. Ponadto kupowanie mieszkania w kamienicy ma jeszcze jedną wadę, a mianowicie w większości przypadków niezbyt dobry stan techniczny budynku powoduje konieczność ponoszenia sporych nakładów remontowych przez następne lata. W sprawie remontów sprawa się jeszcze bardziej komplikuje, a koszty wzrastają, gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków.
Oczywiście mieszkanie w kamienicy ma też swoje zalety. Przede wszystkim mieszkania te są większe, bardziej przestronne, położone blisko centrum, ponadto ich ceny będą zawsze rosnąć, więc kupione dość tanio, stanowią dobrą inwestycję. Przy kupowaniu mieszkania w kamienicy warto zwrócić uwagę na często pomijany aspekt, a mianowicie: kim są pozostali właściciele i czy jest się do nich „dopasowanym finansowo”. W dalszym ciągu bowiem większość kamienic zajmują ludzie o niskich dochodach, którzy wykupili lokale komunalne, i jeżeli osoba o sporych dochodach kupi w takiej kamienicy mieszkanie , to może mieć poważne kłopoty z wyegzekwowaniem i przeprowadzeniem jakichkolwiek remontów, czy choćby drobnych napraw w kamienicy. Wówczas możemy mieć piękne, przestronne i nowoczesne mieszkanie, ale będzie się do niego wchodziło przez cuchnącą, odrapaną klatkę schodową i brudne, zaniedbane podwórko. Może też wystąpić sytuacja odwrotna, z którą spotkałem się w praktyce, a mianowicie można kupić mieszkanie w kamienicy, w której właścicielami są osoby dużo bardziej od nas zamożne, mające spore fundusze na remonty i duże plany inwestycyjne dotyczące kamienicy. Możemy wtedy nie sprostać finansowo nakładom, do których ponoszenia będziemy jako współwłaściciele zobowiązani.
2007-10-02
