Porady prawneChcemy z mężem kupić mieszkanie. W naszym przypadku okazało się, że kupuje się udział w gruncie i z tytułu współwłasności korzysta się z określonego w aktach notarialnych lokalu, czyli danego mieszkania (kamienica z lat 50., sprawa uregulowania własności mieszkań jest w toku). Czy taka transakcja kupna jest zgodna z prawem i czym grozi w przyszłości?
W przedstawionego stanu faktycznego przez Panią wynika, że lokale w przedmiotowej nieruchomości nie są wydzielone. Taki stan rzeczy może nie być problemem, ale może być również kłopotliwy i jest bardzo uzależniony od stosunków pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Taka umowa kupna jak najbardziej jest zgodna z prawem.
Najczęściej, szczególnie w nowszym budownictwie, jest tak, że powstaje nieruchomość, w której lokale zgodnie z normami i prawem budowlanym i gospodarką nieruchomościami, są wydzielane jako osobne nieruchomości, sąd nadaje im na wniosek osobną księgę wieczystą i mogą być przedmiotem obrotu na rynku. W przypadku zakupu takiego wydzielonego lokalu, otrzymuje się odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, bowiem mieszkanie nie jest zawieszone w próżni, a jest usytuowane w konkretnym budynku na konkretnej działce. I tak właściciel mieszkania ma prawo współwłasności w częściach wspólnych nieruchomości, takich jak: klatka schodowa, działka, na której leży budynek, itp.
W powyższym przypadku sytuacja jest o tyle jasna, że korzystanie z części wspólnych jest ustalane w drodze porozumienia właścicieli, np. co posadzić w ogródku, albo jaki kolor farby położyć na klatce, natomiast każdy sam decyduje o swoim lokalu.
W przypadku, o którym Pani wspomina, lokale nie są wydzielone w związku z czym wszystkie części i każde mieszkanie jest wspólne. Właściciele mogą się tak umówić, że ktoś korzysta z jednego lokalu, inny z drugiego itd. Ale to wszystko są tylko ustalenia dotyczące współkorzystania z rzeczy wspólnej. W takim przypadku nikt nie może powiedzieć, że dany lokal należy do niego i on będzie kategorycznie decydował o jego przeznaczeniu. Każdy lokal jest w odpowiednim stosunku współwłasnością każdego współwłaściciela. W razie sporów jest to bardzo duży problem, w szczególności jeśli ktoś ma zamiar mieszkać w jednym z lokali. Rozwiązywanie takich sporów w sądzie jest również bardzo uciążliwe i długie.
W związku z powyższym, odradzam zakupu na cele mieszkaniowe udziału we współwłasności w nieruchomości. Jeśli dany lokal jest bardzo atrakcyjny, to przed zakupem namówiłbym współwłaścicieli do wydzielenia go, a następnie zakupu tego właśnie mieszkania.
2013-11-13
