Porady prawneChcę wynająć swoje mieszkanie własnościowe nie na podstawie umowy najmu, lecz na podstawie umowy użyczenia. Mam następujące pytania...
Chcę wynająć swoje mieszkanie własnościowe nie na podstawie umowy najmu, lecz na podstawie umowy użyczenia. Mam następujące pytania:
- Czy taka umowa chroni mnie jako właściciela, gdy lokator nie będzie chciał się wyprowadzić?
- Jakie podatki muszę od tej umowy płacić? Jeśli będzie napisane, że użyczam mieszkanie nieodpłatnie, a lokator pokrywa tylko koszty użytkowania, czyli czynsz i media, to jakie podatki muszę płacić?
- Co się stanie, jeśli wezmę kaucję za mieszkanie i napiszę o tym w umowie użyczenia? Czy ta umowa będzie ciągle traktowana jako umowa użyczenia nieodpłatnie?
Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący ma prawo używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu, chyba że umowa określa inny sposób używania. Z punktu widzenia podatku dochodowego oddanie rzeczy do bezpłatnego używania powoduje powstanie u udostępniającego – tak jak przy najmie – przychodu, którym jest wartość czynszu, jaki przysługiwałby mu w razie zawarcia umowy najmu, z wyjątkiem sytuacji, gdy użyczenie dotyczy członków rodziny albo działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związków zawodowych. Biorący do używania może być tylko zobowiązany do ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania rzeczy użyczonej. Będą to przykładowo koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw, koszty eksploatacyjne. Oznacza to, że umowa nakładająca na biorącego do używania obowiązek ponoszenia innych świadczeń poza zwykłymi kosztami utrzymania rzeczy, nie może zostać uznana za umowę użyczenia. Umowa użyczenia w żaden szczególny sposób nie chroni właściciela, wręcz odwrotnie: ponieważ ma charakter nieodpłatny, właściciel nie ma żadnego prawa żądać zapłaty czynszu, a mimo to musi odprowadzać podatek do urzędu skarbowego. Jeśli chodzi o kaucję, to zgodnie z przepisami ma ona zabezpieczać głównie pokrycie zaległości czynszowych, zatem skoro użyczenia jest nieodpłatne, nie ma możliwości jej pobrania, co nie stoi na przeszkodzie, aby strony ustaliły pewną kwotę pieniędzy, którą biorący w użyczenie przekaże użyczającemu przy zawieraniu umowy jako zabezpieczenie pokrycia ewentualnych szkód w mieszkaniu i nieuregulowanych opłat eksploatacyjnych po rozwiązaniu umowy użyczenia.
2006-09-14
