Współwłasność

Największe problemy we współwłasności zawsze powstają w związku ze wspólnym korzystaniem z nieruchomości. Konieczne jest zatem takie ukształtowanie stosunków między współwłaścicielami, aby możliwe było zgodne korzystanie z nieruchomości. Samo korzystanie z rzeczy obejmuje uprawnienie do pobierania pożytków oraz uprawnienie do jej używania. Można wyodrębnić trzy sposoby korzystania z nieruchomości:

Oczywiście, najbardziej pożądane jest, aby współwłaściciele sami w drodze umowy, nazywanej quod ad usum, określili sposób korzystania z nieruchomości. Umowa taka jest wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli, o ile o niej wiedzieli, ale nie powoduje zniesienia współwłasności jako takiej. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy z woli stron, bądź w wyniku orzeczenia sądowego.

Jeżeli strony nie zawarły umowy, będzie je obowiązywał ustawowy sposób korzystania z nieruchomości określony w art. 206 k.c. Według tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz korzystania z niej w takim zakresie, w jakim jego uprawnienie da się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciele nie zawarli stosownej umowy i nie jest również możliwy zgodny sposób korzystania określony w ustawie, to wówczas sposób korzystania może określić sąd.

Poza wspólnym zgodnym korzystaniem każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządu rzeczą wspólną, czyli podejmowania decyzji i dokonywania czynności koniecznych w toku normalnego korzystania z tej rzeczy, jak i w sytuacjach nadzwyczajnych. Współwłaściciele mogą również, tak jak przy sposobie korzystania, określić umownie sposób zarządu nieruchomością. W wypadku braku umowy będą miały zastosowanie uregulowania kodeksu cywilnego, które dokonują podziału czynności zarządu na: czynności zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające. Czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Będą to na przykład drobne remonty i naprawy budynków, ponoszenie opłat związanych z nieruchomością. Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Chodzi tu na przykład o wydzierżawienie nieruchomości lub jej części, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu czy wreszcie zbycie nieruchomości. Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest płynna i zawsze decydują tutaj okoliczności konkretnego przypadku. Podział ten ma istotne znaczenie, gdyż zgodnie z art. 199 k.c. do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona wedle wielkości udziałów. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto jeśli współwłaściciele nie mogą porozumieć się nawet w zakresie zwykłego zarządu, każdy z nich może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu, zaś czynności przekraczające ten zakres może podejmować za zgodą współwłaścicieli, a gdy jej nie ma – za zgodą sądu. Każdy współwłaściciel jest również uprawniony do partycypowania w przychodach, jakie nieruchomość przynosi, stosownie do wielkości jego udziałów. W takim samym też stosunku powinien ponosić wydatki i ciężary związane z jej utrzymaniem. Nie otrzymanych części przychodów można dochodzić na drodze sądowej.

W drastycznej sytuacji niemożności porozumienia należy pamiętać, że każdemu z współwłaścicieli przysługuje możliwość żądania zniesienia współwłasności w każdym czasie, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu.