Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej

Nie ma podstaw do przyjęcia przez organ odwoławczy – w decyzji opartej o art. 138 § 2 KPA – że wyraźnie wyartykułowane przed organem I instancji stanowiska stron, w przedmiocie zgody lub jej braku, co do sposobu użytkowania obiektu budowlanego będącego nieruchomością wspólną powinno być jeszcze raz przez organ I instancji zbadane w drodze rozprawy (art. 89 § 2 KPA), gdy rozstrzygnięcie sprawy nie wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części. Tryb wyrażania przez współwłaścicieli zgody na czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu określają przepisy art. 199 i art. 201 Kodeksu cywilnego. Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej, zarządzanej przez tzw. małą wspólnotę mieszkaniową według reguł Kodeksu cywilnego, należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Kwalifikacja ta jest efektem wykładni systemowej sięgającej do unormowania przepisu art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali (Dz.U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm.), który do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza zmianę sposobu użytkowania części nieruchomości wspólnej. Przepis ten odnosi się co prawda do zarządu sprawowanego w ramach dużej wspólnoty mieszkaniowej, ale wobec braku odmiennego uregulowania tej kwestii w przepisach art. 199 oraz art. 201 Kodeksu cywilnego, nie sposób nie zastosować stanowiska ustawodawcy w tej materii także do małej wspólnoty, rządzącej się regułami Kodeksu cywilnego. (...) Jest to o tyle istotne, że zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Podobnie, według art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności. Dopiero zgoda wszystkich współwłaścicieli (w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej uchwała podjęta w trybie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali) świadczy o uzyskaniu przez inwestora, zamierzającego dokonać zmiany sposobu użytkowania części nieruchomości wspólnej, prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opole z dnia 05.07.2004 II SA/Wr 95/02