Porady prawneW sprawie, która trafiła na wokandę sądu, w małej wspólnocie mieszkaniowej właściciel wyodrębnionego lokalu, powołując się na art. 25 ustawy o własności lokali, wystąpił do sądu o uchylenie „uchwały” podjętej przez większościowego właściciela, jakim jest gmina. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Jeżeli właściciele lokali w trybie art. 18 ustawy o własności lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zgodnie z nimi, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Natomiast do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W związku z tym Sąd Najwyższy uznał, że w małej wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje inny tryb zaskarżania uchwał odmienny od przyjętego w art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten nie ma zastosowania w małej wspólnocie mieszkaniowej, a właściwy jest tryb przyjęty w art. 202 kodeksu cywilnego.
Uchwała Sądu Najwyższego z 7.10.2009 r. sygn. III CZP 60/09
2009-11-30
powrót do listy orzecznictw
