Zasady korzystania z części wspólnych budynku

W przedmiotowej sprawie mieszkańcy pewnej wspólnoty korzystali ze wspólnego patio, m. in. organizowali tam grille, palili papierosy oraz pili alkohol, a także bawiły się tam dzieci. Nie podobało się to sąsiadom, którzy skarżyli się na hałas oraz na ryzyko zaprószenia ognia z grilla. Sprawa trafiła pod obrady wspólnoty, która podjęła uchwałę modernizującą regulamin porządku domowego. Od jej wejścia w życie, na wszystkich balkonach przymieszkalnych: „Zabrania się palenia papierosów, picia alkoholu w pomieszczeniach wspólnych budynku oraz grillowania w pomieszczeniach wspólnych budynku (w szczególności na korytarzach, klatkach schodowych oraz na balkonach)", jak jednak zaznaczono „postanowienie nie dotyczy patio w budynku Wspólnoty."

Zainteresowani sąsiedzi zaskarżyli przedmiotową uchwałę do sądu, wskazując, że takie zachowania na patio narażają ich na bezpośrednie immisje, a także na możliwość zaprószenia ognia. Wspólnota argumentowała, że zaskarżona uchwała nie narusza interesu skarżących ani zasad prawidłowego zarządu. Patio, jako zbudowane z materiałów niepalnych, również nie stanowi zagrożenia.

Sąd ocenił, że w świetle rzutu piętra i zdjęć budynku, jak również zeznań świadków i wyjaśnień stron, nie ulega wątpliwości, że dostęp do balkonów – z wyjątkiem balkonu nad patio – możliwy jest wyłącznie z przyległych lokali, a korzystają z nich wyłącznie właściciele tych lokali. W konsekwencji te właśnie balkony (czy też loggie) w budynku pozwanej Wspólnoty, z wyłączeniem balkonu położonego nad patio, należy zakwalifikować jako pomieszczenia przynależne do tych lokali. Te zaś z mocy art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowią część składową lokalu, których powierzchnię uwzględnia się przy obliczaniu wysokości udziału przysługującego jego właścicielowi w nieruchomości wspólnej.

To zaś oznacza, że Wspólnota nie ma prawa do regulowania sposobu korzystania z tych pomieszczeń w ramach regulaminu wewnętrznego, albowiem nie są one częścią wspólną nieruchomości, a regulamin taki może dotyczyć wyłącznie nieruchomości wspólnej, którą zarząd pozostaje w kompetencjach Wspólnoty.

Prowadzi to do wniosku, że zarówno poprzednio obowiązujący regulamin, jak i regulamin w brzmieniu obowiązującym po zmianie dokonanej zaskarżoną uchwałą, naruszają ustawę o własności lokali, która nie przewiduje kompetencji Wspólnoty do narzucania współwłaścicielom zakazów lub nakazów dotyczących sposobu korzystania przez nich z pomieszczeń mieszczących się w prawie odrębnej własności lokali.

Odmiennie przedstawia się sytuacja patio w budynku Wspólnoty (a także balkonu nad tym patio, korytarzy i klatek schodowych w budynku). Nie budzi wątpliwości, że stanowi ono część nieruchomości wspólnej, z której każdy właściciel lokalu ma prawo współkorzystać zgodnie z jej przeznaczeniem – art. 12 u.w.l. Co do zasady zatem wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać go w tym zakresie, chyba, że jest to konieczne dla prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Oznacza to, że w pewnym zakresie współwłaściciele mogą przyjąć uchwałę regulującą zasady współkorzystania z patio i porządek w tym zakresie. Decyzja taka musiałby pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz nie powinny naruszać interesu właściciela.

2016-10-12