Zarządca nie odpowiada za szkody wyrządzone przez lokatorów

W przedmiotowej sprawie najemca lokalu użytkowego doznał szkody w postaci zalania jego mieszkania w związku z gaszeniem pożaru, który wybuchł w lokalu znajdującym się piętro wyżej. Straż Pożarna uznała, że przyczyną pożaru było zaprószenie ognia.

Lokatorem mieszkającym na wyższym piętrze okazała się kobieta, której Urząd Miasta, jako właściciel mieszkania, wypowiedział najem oraz uzyskał przeciwko niej wyrok eksmisyjny. Zalany najemca stwierdził, że za tę szkodę odpowiadać powinny władze miasta jako zarządcy nieruchomości. Wniósł więc w tej sprawie powództwo do sądu.

Sąd Rejonowy, oddalając powództwo skierowane przeciwko pozwanemu miastu, wskazał, że zalanie lokalu powoda przy gaszeniu pożaru, nie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z nieprawidłowym – jak twierdził powód – zarządem nieruchomością.

Innego zdania był Sąd Okręgowy, który uwzględniając apelację, zasądził od pozwanego na rzecz powoda żądaną kwotę 51.216,31 zł z ustawowymi odsetkami. Sąd ten, odwołując się do stanowiska Sądu Najwyższego – wyrażonego w wyroku z 6 marca 2014 r., V CSK 224/13 (nie publ.) – że zaniechanie bądź nienależyte wykonanie przez właściciela budynku obowiązku określonego w art. 61 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) może być źródłem jego odpowiedzialności odszkodowawczej wobec osób trzecich. Na podstawie art. 415 i 416 k.c., uznał, że pozwane miasto, jako właściciel budynku, w którym wybuchł pożar, zaniechało wykonania obowiązków, o których mowa w przepisach Prawa budowlanego.

Sąd Okręgowy podkreślił, że w lokalu, który tak naprawdę stanowił pomieszczenie użytkowe, „pomieszkiwała okresowo” była najemczyni. Lokal posiadał instalację wodociągową i kanalizacyjną. Kobieta nie korzystała z prądu, bowiem został odłączony na rok przed pożarem, dlatego używała lampy naftowej i świeczek, ponadto korzystała z kuchenki na gaz z butli. Strona pozwana – dysponując wyrokiem eksmitującym kobietę z tego lokalu – mogła „sytuacjom tym zapobiec, odbierając jej władztwo nad lokalem w drodze stosownego postępowania, doprowadzając do wymiany zamków w drzwiach lub odebrania kluczy”. Według Sądu Okręgowego stronę pozwaną obciążał – w ramach przepisów Prawa budowlanego – „obowiązek kontrolowania sposobu wykorzystywania obiektów użytkowanych przez najemców oraz podejmowania odpowiednich kroków, by zapewnić maksymalne bezpieczeństwo użytkowania obiektu”.

Sąd Najwyższy wskazał, że w doktrynie i judykaturze zgodnie przyjmuje się, iż przepisy art.61 Prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Nakazy określone w art. 66 mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu (czyli np. części wspólnych: klatki schodowej), tylko w przypadku, gdy roboty czy zabiegi będą miały na celu utrzymanie w należytym stanie higienicznym i sanitarnym obiektu budowlanego jako całości, nie można wykluczyć obowiązku ich wykonania również w lokalu lub lokalach (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2009 r.). Przepisy art. 61 Prawa budowlanego dotyczą więc nałożonego na właściciela lub zarządcę obowiązku utrzymania w należytym stanie technicznym i zgodnie z przeznaczeniem, obiektu budowlanego w rozumieniu art.3 pkt 1 Prawa budowlanego, czyli budynku, budowli bądź obiektu małej architektury, jako całości, nie zaś obowiązków dotyczących eksploatacji lokali, obciążających najemców.

Nie można jednak wykluczyć, że przyczyną szkody wyrządzonej najemcy lokalu wskutek zdarzenia zaistniałego w lokalu innego najemcy może być zaniechanie obowiązków obciążających właściciela budynku, o których mowa w art. 61 Prawa budowlanego. Przykładowo wskazać można na zaniechanie obowiązków w zakresie kontroli instalacji elektrycznej, gazowej, wodociągowej, grzewczej, przewodów kominowych w budynku, które mimo prawidłowej eksploatacji, ze względu na zużycie i nieprzeprowadzanie remontów, stały się przyczyną awarii w lokalu określonego najemcy, powodując szkodę także w lokalu innego najemcy.

Przedstawiony wywód prowadzi do ogólniejszego wniosku, że właściciel budynku nie odpowiada na podstawie art. 415 i 416 k.c. za szkodę wyrządzoną osobie trzeciej na skutek zdarzenia w lokalu położonym w budynku, chyba że to zdarzenie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym z zaniechaniem bądź nienależytym wykonaniem przez właściciela obowiązków przewidzianych w art. 61 Prawa budowlanego.

2017-05-16