Wypłata wartości lokalu po wygaśnięciu prawa lokatorskiego

Sąd Najwyższy, odpowiadając na pytanie prawne sądu okręgowego, podjął uchwałę o następującej treści: W razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, co do którego niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności, rozliczenie byłego członka spółdzielni ze spółdzielnią mieszkaniową następuje na podstawie zastosowanych w drodze analogii art. 11 ust. 2 – art. 11 ust. 2[2] ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst Dz.U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.).

Powyższy przepis stanowi, że na wypadek wygaśnięcia takiego prawa, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu. Nie może być ona jednak wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu.

Pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w Szczecinie brzmiało: W jaki sposób spółdzielnia mieszkaniowa winna dokonać rozliczenia ze swoim byłym członkiem w razie wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, wybudowanego z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (obecnie Banku Gospodarstwa Krajowego), w szczególności, czy i kiedy spółdzielnia może zorganizować przetarg na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jak powinna być w takim przypadku wyznaczona cena wywołania i czy roszczenie byłego członka spółdzielni z tytułu wniesionego wkładu mieszkaniowego ogranicza się do kwoty uzyskanej przez spółdzielnię w drodze takiego przetargu, ewentualnie, o jakie potrącenia kwota ta może być pomniejszona?

W Polsce od kilku lat lokatorzy mają prawo wykupić od spółdzielni mieszkanie lokatorskie lub własnościowe, które zostało wybudowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Jednakże, nie wszystkie mieszkania zostały zrealizowane w ten sposób, a ustawodawca uchylił zakaz wykupu jedynie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, a w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego już nie. Problem polega na tym, że ustawa nie przewiduje, jak rozliczać się z lokatorem takiego mieszkania nie do sprzedaży, kiedy jego prawo do lokalu wygasa z różnych przyczyn.

Sąd Najwyższy wskazał, że w przedmiotowej sprawie istnieje luka ustawodawcza, na co zwracał uwagę Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 27 czerwca 2013 r., K 36/12 (OTK-A 2013, nr 5, poz. 64). Wezwał w nim ustawodawcę do usunięcia luki w prawie dotyczącej problematyki rozliczeń z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego w wypadkach, w których lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w trybie przetargu. Do dzisiaj jednak ustawodawca tego błędu nie naprawił i wciąż brakuje rozwiązania prawnego w tej kwestii.

Sąd Najwyższy wskazał, że lokatorskie prawo do lokalu, jako niezbywalne nie może być tyle warte co własnościowe, ponieważ jego wartość rynkowa jest istotnie mniejsza. Z drugiej jednak strony nie można wartości tego prawa określać wartością nominalną wkładu, często sprzed wielu lat, ponieważ kwota taka traci na wartości. Dlatego zastosowanie na zasadzie analogii art. 11 ust. 2 - art. 11 ust. 2[2] ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych jest w pełni uzasadnione – wskazał sąd.

2016-12-09