Porady prawneW przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa przyjęła w uchwale restrykcyjny regulamin, który zobowiązywał właścicieli do informowania wspólnoty o wszelkich zmianach dotyczących lokalu, zwłaszcza tych odnoszących się do liczby osób w nim zamieszkujących. Regulamin ten zakazywał – bez zgody wspólnoty mieszkaniowej i bez zmiany przeznaczenia lokalu – prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych oraz w piwnicach, a także obciążał właścicieli lokali nieograniczoną odpowiedzialnością za domowników i inne osoby korzystające z lokali za ich zgodą i wiedzą. Uchwałę tę zaskarżono do sądu.
Sąd I instancji oddalił żądanie uchylenia uchwały. Sąd II instancji był jednak innego zdania – według niego nie uwzględniono zadań i celów, dla których wspólnota mieszkaniowa została powołana. Zadaniem tym jest zarządzanie nieruchomością wspólną oraz reprezentowanie właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, czyli w wewnętrzne sprawy poszczególnych lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie pogodziła się jednak z wyrokiem i wniosła skargę kasacyjną. Jednak Sąd Najwyższy oddalił tę skargę. Zdaniem Sądu Najwyższego takie praktyki w demokratycznym państwie prawa były eliminowane przez wiele lat, jednak mimo to pozostały w mentalności niektórych osób.
Według Sądu Najwyższego mieszkanie wielu osób w jednym domu wywołuje oczywiście pewne problemy, a wspólnota mieszkaniowa jest pomyślana tak, by zarząd nieruchomością wspólną był uregulowany bardziej szczegółowo, niż czynią to przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie ma ona jednak żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli. Tę sferę normują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego: art. 140, art. 222 § 2 k.c. oraz art. 144 kodeksu cywilnego, które dotyczą stosunków między właścicielami. Zdaniem Sądu Najwyższego regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej nie może więc narzucać właścicielowi dalej idących ograniczeń czy obowiązków niż te wynikające z kodeksu cywilnego.
Wyrok Sądu Najwyższego z 3.04.2009 r. sygn. akt II CSK 601/08
2009-04-24
powrót do listy orzecznictw
