Porady prawne2005-02-02
powrót do listy orzecznictwWspólnota kontra deweloper - nowy lokal w budynku
W budynku wybudowanym przez dewelopera w pierwotnym planie budynku znalazło się pomieszczenie gospodarcze. Nabywcy poszczególnych mieszkań spodziewali się, że będzie to część nieruchomości wspólnej do wspólnego użytku. Tymczasem deweloper najpierw przeznaczył je na lokal handlowo-usługowy, potem na jeszcze jedno mieszkanie. Po uzyskaniu stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 200 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) zaświadczenia, że pomieszczenie spełnia wymagania samodzielnego lokalu mieszkalnego, oraz pozwolenia na zmianę przeznaczenia pomieszczenia z usługowo-handlowego na mieszkalne sprzedał lokal o powierzchni 46 mkw. Wspólnota wystąpiła do sądu o unieważnienie aktu notarialnego sprzedaży przekonując, że sprzedany lokal został wyodrębniony wbrew przepisom ustawy o własności lokali. Nie jest bowiem lokalem samodzielnym, stanowi współwłasność członków wspólnoty, a zmiana jego funkcji nastąpiła bez zgody współwłaścicieli. Co więcej, decyzja w sprawie zmiany przeznaczenia została uchylona. Sąd I instancji oddalił żądanie wspólnoty, a sąd II instancji uznał ten werdykt za słuszny. Sądy oparły się na opinii biegłego, który na podstawie wyliczeń udziałów procentowych lokali w nieruchomości wspólnej stwierdził, iż sporny lokal nie należał do nieruchomości wspólnej ani nie był pomieszczeniem przynależnym. Niezależnie od tego sąd II instancji uznał, że wspólnota w ogóle nie mogła wszcząć tej sprawy z braku legitymacji czynnej. W kasacji wspólnota zarzucała naruszenie przepisów ustawy z 1994 r. o własności lokali, a także przepisów proceduralnych. Sąd Najwyższy kasację oddalił. Także i w jego ocenie nie było podstaw do unieważnienia aktu notarialnego umowy sprzedaży. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w sprawie tej istotne są realia istniejące w chwili zawierania umowy jeśli udziały procentowe właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej dają jedność, trudno podważyć umowę sprzedaży, nawet jeśli popełnione zostały przy wyodrębnianiu jakieś błędy czy nieprawidłowości.
Wyrok Sądu Najwyższego z 2 lutego 2005 r. (sygn. IV 474/0).
