Warunkiem sprzedaży wydzielonej działki jest dostęp do drogi publicznej

Przy sprzedaży wydzielonej z podziału działki warunkiem jest, aby posiadała ona dostęp do drogi publicznej. W przeciwnym razie umowa taka jest nieważna. Dotyczy to także sytuacji, gdy podział nie wymagał uzyskania decyzji administracyjnej, tak orzekł Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 marca 2015 r.

W przedmiotowej sprawie właściciel działki podzielił ją, nie będąc zobowiązanym do uzyskania w tej materii decyzji administracyjnej. Następnie sprzedał powstałą w wyniku podziału nową działkę i udał się do sądu wieczysto-księgowego o odłączenie z księgi wieczystej dwóch działek i założenie dla nich odrębnej księgi wieczystej. Sąd oddalił wniosek powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Art. 93 ust. 3 u.g.n. zabrania podziału nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej lub nie nastąpiło wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Tak też nastąpiło w niniejszej sprawie. Dodatkowo sąd wskazał, że w takich sytuacjach stosuje się dyspozycję przepisu zawartą w art. 99 u.g.n. według której podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek w wyniku podziału zostaną ustanowione ww. służebności lub nastąpi sprzedaż działek wraz z udziałem w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Sąd drugiej instancji podzielił powyższe stanowisko. Sprawa dotarła do Sądu Najwyższego. Skarżący twierdził, że warunek wynikający z art. 99 u.g.n. odnosi się do warunku zawartego w decyzji administracyjnej zezwalającej na podział nieruchomości, a w przedmiotowej sprawie na mocy szczególnego przypadku, podział został dokonany bez wydania jakiejkolwiek decyzji.

Sąd Najwyższy skargę oddalił, wskazując, że jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna. Brak jest też prawnych podstaw, aby stanowisko to nie obejmowało również sytuacji, w której pomimo ustawowego wyłączenia obowiązku uzyskania decyzji dochodzi do zbycia wydzielonych działek. Pozostaje bowiem aktualny warunek dopuszczalności podziału nieruchomości zawarty w art. 93 ust. 3 u.g.n.