Warunki nabycia działki przez zasiedzenie

Do Sądu Najwyższego trafiła skarga kasacyjna w sprawie, która dotyczyła stwierdzenia nabycia przez zasiedzenia prawa własności działki. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Akt notarialny umowy sprzedaży miał zostać sporządzony w późniejszym terminie, jednakże nigdy to nie nastąpiło. Sprzedawca po otrzymaniu ceny wydał nieruchomość drugiej stronie.

Kupujący samodzielnie korzystali od tego czasu z nieruchomości, m.in. zasadzili drzewa, zbudowali altankę, uprawiali warzywa. W latach 70. i 80. kupujący podjęli działania mające na celu uwłaszczenie ich na tej nieruchomości, ale dwukrotnie spotkali się z decyzją odmowną. Następnie kupujący wystąpili z wnioskiem o przyznanie im prawa własności działki. W trakcie postępowania małżonek ze strony kupującej zmarł, a dziedziczyła po nim żona oraz dzieci. Postępowanie zostało zawieszone. 20 lat później zmarła małżonka ze strony kupującego. Postępowanie sądowe było kontynuowane przez spadkobierców.

W pierwszej instancji sąd uznał, że nie doszło do zasiedzenia, ponieważ bieg zasiedzenia został przerwany przez wszczęcie postępowania uwłaszczeniowego, zatem okres ewentualnego zasiedzenia mógł zakończyć się dopiero w 2007 r. Jednakże zdaniem sądu w tym czasie zainteresowani nie sprawowali samoistnego posiadania działki, albowiem nie przyjeżdżali na nią i nie korzystali z niej. Wnioskodawcy złożyli apelacje. Sąd II instancji podzielił pogląd sądu pierwszej instancji i oddalił apelację. Wnioskodawcy następnie złożyli skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy uznał skargę kasacyjną za zasadną, stwierdzając, że – oczywiście błędne było przyjęcie, że bieg zasiedzenia przez małżonków (i ewentualnie ich następców prawnych), wykonujących samoistne posiadanie objętej wnioskiem działki w złej wierze, został przerwany przez czynność polegającą na wystąpieniu przez tychże samoistnych posiadaczy z wnioskiem o ich uwłaszczenie na nieruchomości nabytej nieformalnie od zbywcy. Działania te wynikały z chęci zalegalizowania istniejącego stanu rzeczy na korzyść posiadaczy, nie mogły zatem prowadzić do konsekwencji dla nich niekorzystnych w postaci przerwy biegu zasiedzenia.

Sąd Najwyższy uznał za błędny pogląd prawny sądu I i II instancji, utożsamiający samoistne posiadanie nieruchomości z pobytem na działce lub jej gospodarczym wykorzystywaniem. Zdaniem Sądu Najwyższego samoistnym posiadaczem nieruchomości w rozumieniu art. 172 KC jest ten, kto nią włada jak właściciel, zatem wykonuje uprawnienia składające się na treść prawa własności, tj. korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 r., I CSK 309/14). Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

2019-04-10