Wartość prawa najmu lokalu komunalnego

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 24.5.2002 r., III CZP 28/02 wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem (w konkretnych okolicznościach sprawy) okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

W rozpatrywanej sprawie wnioskodawczyni domagała się podziału majątku wspólnego, w części obejmującej prawo najmu komunalnego lokalu mieszkalnego, przez przyznanie jej prawa do tego mieszkania. Uczestnik postępowania domagał się przyznania tego prawa jemu. Każda ze stron była gotowa dokonać spłaty na rzecz drugiej strony. Sąd Rejonowy uwzględnił wniosek w ten sposób, że prawo najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego przyznał wnioskodawczyni, zasądzając na rzecz uczestnika postępowania równowartość jego udziału w tym prawie, stanowiącą połowę iloczynu rocznej wysokości czynszu regulowanego i 15-letniego okresu przewidywanego, hipotetycznego zamieszkiwania stron w tym lokalu. Orzeczenie to zaskarżyły apelacją obie strony. Wnioskodawczyni prezentowała pogląd, że prawo najmu lokalu mieszkalnego jest prawem bezwartościowym, bo rodzi obowiązki finansowe, a nie przynosi dochodu, co zwalnia ją z obowiązku dokonania spłaty. Natomiast uczestnik postępowania zarzucił w apelacji m.in. dowolny sposób ustalenia wartości prawa najmu lokalu, uzyskanego przez strony jeszcze w czasie trwania ich związku małżeńskiego. Sąd Okręgowy w Słupsku, rozpoznając obie apelacje, przedstawił na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. zagadnienie prawne. Na posiedzeniu jawnym przed Sądem Najwyższym Prokurator Prokuratury Krajowej, aprobując pogląd, iż prawo najmu lokalu wchodzi w skład majątku wspólnego i w następstwie jego podziału podlega rozliczeniu, sprzeciwił się odpowiedniemu stosowaniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn przy określaniu wartości tego prawa, sugerując zarazem ewentualne posłużenie się kryteriami służącymi określaniu wartości przedmiotu sporu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Poza przedmiotowym zakresem zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia uznania prawa najmu lokalu mieszkalnego jako składnika majątku wspólnego. Sąd drugiej instancji nie miał wątpliwości co do tego, że prawo to wchodzi w skład majątku wspólnego i w związku z tym powinno być objęte podziałem. Wątpliwości Sądu odwoławczego sprowadziły się natomiast do dwóch kwestii: dopuszczalności uwzględniania przy dokonywaniu podziału „wartości na przyszłość” prawa najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz regulowany, oraz określenia kryteriów właściwych dla ustalenia wartości tego prawa. Ustalenie wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego, jako składnika majątku wspólnego ulegającego podziałowi, jest niezbędne wobec konieczności przyznania jednemu z byłych małżonków odpowiedniej spłaty odpowiadającej co do zasady połowie wartości tegoż prawa najmu (art. 43 § 1 k.r.o.). Trudności w tej mierze uzasadnia fakt braku zarówno kryteriów ustawowych określenia wartości przedmiotowego prawa, jak też jednoznacznego wskazania takich kryteriów w piśmiennictwie oraz w orzecznictwie. Jednakże użyte przez Sąd Okręgowy określenie „...wartość tego prawa na przyszłość...” uznać należy jedynie za pewną konwencję terminologiczną, którą posłużył się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 grudnia 1978 r., III CZP 80/78, OSNC 1979, z. 9, poz. 162. Sformułowanie to oznacza w istocie, że przy określaniu wartości prawa najmu, jako składnika majątku wspólnego podlegającego podziałowi, powinno się uwzględniać wartość możliwości korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Ponieważ istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przeto przy ustalaniu wartości tego prawa nie można nie uwzględniać hipotetycznego okresu trwania owej możliwości korzystania. Trudno byłoby sobie wyobrazić poprawne ustalenie wartości prawa najmu bez uwzględnienia faktu, że najem ów ma trwać w przyszłości przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Innymi słowy, przyjąć należy, że jednym z niezbędnych czynników podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego jest przyszły prawdopodobny czas trwania stosunku prawnego najmu. Nie chodzi tu więc w istocie o „wartość prawa na przyszłość”, czy też o przyszłą wartość istniejącego już prawa najmu, ale o aktualną wartość tego prawa, istniejącą w chwili zamknięcia rozprawy, tyle że określoną z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania w przyszłości tego stosunku prawnego. Określenie aktualnej wartości prawa najmu z uwzględnieniem generalnie wskazanej cezury czasowej nie jest jeszcze równoznaczne z wyczerpującym wskazaniem kryteriów służących wyliczeniu wartości tego prawa, a zarazem składnika majątku wspólnego będącego przedmiotem podziału. Brak w tej materii możliwości skorzystania wprost z kryteriów ustawowych skłania do posłużenia się argumentacją natury funkcjonalnej. Polega ona na przyjęciu, że wartość prawa najmu określa wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu, to jest że, prawo najmu lokalu jest warte tyle, ile dla najemcy warta jest możliwość korzystania z tego lokalu, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających zarówno z treści samego stosunku prawnego najmu jak i ze zdarzeń prawnych kreujących ten stosunek prawny. Ponieważ prawo najmu lokalu komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu, przeto przy ustalaniu wartości tego prawa nie może być pomocna jego wartość rynkowa, a konieczne staje się odwołanie do przeciętnego czynszu rynkowego, który musiałby zapłacić zainteresowany korzystaniem z takiego lokalu mieszkalnego. Czynsz taki, stanowiący ekwiwalent możliwości korzystania z przedmiotu najmu, jest jedynym słusznym miernikiem wartości prawa przysługującego najemcy mieszkalnego lokalu komunalnego. Realną wartość prawa najmu wyraża więc wysokość czynszu rynkowego będącego ekwiwalentem możliwości korzystania z lokalu. Przy ustalaniu wartości prawa najmu, jako składnika majątku wspólnego podlegającego podziałowi, niezbędne jest jednak uwzględnienie i tej okoliczności, że funkcjonalnym korelatem wspomnianego prawa jest obowiązek zapłaty czynszu. Realną wartość rynkową prawa najmu wyznacza więc także wysokość czynszu, do zapłaty którego zobowiązany jest najemca. W piśmiennictwie zgodnie aprobowany jest pogląd, iż przy szacowaniu wartości poszczególnych składników majątku wspólnego należy uwzględniać związane z nimi obciążenia, które zmniejszają ich rzeczywistą wartość. Stosując ten pogląd przy szacowaniu wartości prawa najmu, które podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami, stwierdzić należy, że miarodajną dla określenia wartości tego prawa będzie czysta wartość prawa najmu, a więc wartość wyznaczona kwotą stanowiącą różnicę między jego wartością rynkową, określoną wysokością czynszu wolnego, a wysokością faktycznie opłacanego czynszu. Jeżeli więc, jak w niniejszej sprawie, wysokość czynszu regulowanego, ze względu na szczególną regulację ustawową, jest niższa od kształtowanej przez rynek wysokości czynszu wolnego, to wartość prawa najmu takiego lokalu winna być określana poprzez odwołanie się do różnicy między wysokością czynszu wolnego a wysokością czynszu regulowanego. Ustalenie w powyższy sposób czystej wartości prawa najmu w określonym jednostkowym przedziale czasowym nie może być jeszcze wystarczające dla prawidłowego określenia wartości prawa najmu jako składnika majątku wspólnego podlegającego podziałowi. Niezbędnym staje się nadto uwzględnienie okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu, a więc wytyczenie hipotetycznego czasowego horyzontu, który – w konkretnych okolicznościach sprawy – jest kolejnym kryterium służącym określeniu wartości prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego. Nie może bowiem nasuwać wątpliwości pogląd, że czas trwania stosunku prawnego najmu ma istotne znaczenie dla ustalenia wartości prawa najmu. Odwołanie się zarazem do uwzględniającego okoliczności konkretnej sprawy okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu, choć jest odesłaniem do stosowania nieostrego kryterium, wydaje się być uzasadnione. Nie sposób tu bowiem pominąć niewątpliwej stabilności czy wręcz trwałości stosunku najmu lokalu komunalnego, podlegającego regulacji przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz. 733). Z mocy art. 11 ust. 2 wymienionej ustawy znacznie ograniczone zostały bowiem uprawnienia wynajmującego w przedmiocie skorzystania z możliwości zakończenia stosunku najmu. Jednakże Sąd orzekający, mając na względzie ustawowe przesłanki znacząco stabilizujące ten stosunek prawny, nie może też pominąć oczywistej konieczności uwzględnienia konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy, jak np. wieku najemcy, jego stanu zdrowia, stosunków rodzinnych, możliwości majątkowych. Natomiast przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. 1997, Nr 16, poz. 89 ze zm.), a konkretnie przepisy zawarte w jej art. 13, mogą stanowić jedynie orientacyjną wskazówkę dla Sądu, który obowiązany jest samodzielnie określić wartość prawa najmu lokalu komunalnego, z uwzględnieniem konkretnych okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oznacza to wyłączenie możliwości automatycznego niejako posługiwania się mnożnikami przewidzianymi w art. 13 wspomnianej ustawy, a niekiedy błędnie rozumianego jako odpowiednie stosowanie zasad przewidzianych tą ustawą. Taki kierunek wykładni zaprezentował już Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 1977 r., III CZP 63/76, OSNC 1977, z. 8, poz. 124, a także w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 grudnia 1978 r. III CZP 80/78, OSNC 1979, z. 9, poz. 162, w której odwołał się nadzwyczaj ostrożnie jedynie do możliwości pomocniczego korzystania z zasad przewidzianych w przepisach prawa podatkowego, a więc nie aprobował odpowiedniego stosowania zasad obowiązującego wówczas aktu prawnego w przedmiocie podatku od spadku i darowizn, jak to przyjął Sąd Okręgowy w uzasadnieniu postanowienia. Na odpowiednie stosowanie zasad ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie pozwala wprost art. 13 ust. 6 tejże ustawy, który to przepis wyraźnie nakazuje odpowiednie stosowanie ust. 2 Đ 5 art. 13 ustawy jedynie do obliczania wartości prawa użytkowania, służebności i rent. Skoro więc ustawodawca jednoznacznie wyznaczył przedmiotowe granice możliwości odpowiedniego stosowania przepisów powołanej ustawy, to oznacza to zarazem wyłączenie możliwości odpowiedniego stosowania jej przepisów poza tak wyraźnie określonym zakresem przedmiotowym. Brzmienie normy art. 13 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn dowodzi zarazem braku istnienia luki w prawie, której ewentualne istnienie pozwalałoby dopiero na rozważanie możliwości odpowiedniego stosowania przepisów tej ustawy na zasadzie analogii. Z powyższych względów Sąd Najwyższy, działając na podstawie art. 390 k.p.c., rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.