Porady prawne1. W sytuacji sprzedaży nieruchomości organ podatkowy określa jej wartość łącznie ze znajdującymi się na niej budowlami. Skoro strona wybrała formę sprzedaży do przeniesienia własności, nie może skutecznie zasłaniać się ewentualnymi przesłankami powstania roszczenia z art. 231 § 1 k.c. i żądać uwzględnienia poczynionych na nieruchomości nakładów. Uchybieniem organów podatkowych było niewezwanie strony do podania wartości całej nieruchomości (wraz z budynkami), jednak uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. W tej sytuacji brak wezwania strony do podania wartości sprzedaży skutkować będzie tylko nieobciążeniem strony kosztami opinii biegłego. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14.10.1999 r., III SA 7572/98)
2. Podstawą obliczenia opłaty skarbowej [podatku od czynności cywilnoprawnych] od czynności cywilnoprawnej - sprzedaży udziału we współwłasności rzeczy w częściach ułamkowych jest wartość rynkowa udziału (prawa majątkowego), a nie część wartości rzeczy odpowiadająca wielkości udziału. Z istoty swej uprawnienia współwłaściciela w częściach ułamkowych ulegają ograniczeniom przewidzianym w art. 199-208 k.c., co czyni, iż nie można porównać wartości udziału w nieruchomości z wartością nieruchomości o podobnych cenach i powierzchni. Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy z 1983 r. o opłacie skarbowej [art. 6 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych] po bezskutecznym wyczerpaniu trybu postępowania określonego tym przepisem prawa organ podatkowy dokonuje ustalenia wartości rynkowej z uwzględnieniem opinii biegłych (a nie na podstawie opinii biegłych). Wskazuje to, że opinia biegłego(ych) jest jednym z dowodów podlegających ocenie organu podatkowego wraz z innymi dowodami zebranymi w sprawie w toku postępowania administracyjnego. (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19.11.1997 r., I SA/Lu 1106/96)
3. Opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie a na organie ciąży zawsze obowiązek jej analizy i wysłuchania zastrzeżeń stron.
Organy administracji nie powinny traktować opinii biegłych jako dowody ostateczne i niepodważalne co mogłoby doprowadzić do sytuacji że całe postępowanie byłoby zbędne a rzeczoznawca stałby się decydującym arbitrem. (wyrok NSA ośrodek zamiejscowy w Łodzi - brak daty i sygnatury sprawy - niepublikowany)
4. Do ustalenia wartości gruntu nabytego przez skarżących należało przyjąć do porównania przeciętne ceny z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej, a w przypadku braku innych transakcji z tego dnia należało przyjąć ceny transakcji zawartych w okresie zbliżonym do dnia dokonania czynności cywilnoprawnej, a więc nieznacznie go wyprzedzającym lub nieznacznie następującym po tym dniu. (Wyrok NSA z 4 czerwca 1999 r., I SA/Gd 880/97)
5. Art. 10 ust. 2 ustawy z 1989 r. o opłacie skarbowej [art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych] wyraźnie odnosi pojęcie wartości rynkowej do rzeczywistego obrotu prawami majątkowymi, to jest w praktyce do cen, jakie na danym terenie można uzyskać w przypadku sprzedaży praw tego rodzaju.Formą weryfikacji cen jest przetarg, ponieważ wówczas wartość towaru jest poddana kontroli publicznej, zaś rynek sam - przez działanie praw popytu i podaży - określa wartość towaru. Ustalenie przez organy podatkowe ceny metra kwadratowego w wysokości w sposób znaczący odbiegającej od cen, które wcześniej zostały poddane publicznej weryfikacji w przetargu (który nie wywołał zainteresowania publicznego i nie wystąpiły żadne okoliczności, na skutek których uległa podwyższeniu wartość nieruchomości), nie odpowiada pojęciu "wartości rynkowej" określonemu w ustawie o opłacie skarbowej [ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych].(Wyrok NSA z 17 czerwca 1998 r., I SA/Gd 1859/96)
6. Określenie wartości rynkowej nieruchomości wywołuje istotne skutki prawne, toteż winno być dokonane rzetelnie i z należytą starannością, w sposób wskazujący na uwzględnienie wszystkich przewidzianych w art. 10 ust. 2 ustawy z 1989 r. o opłacie skarbowej [ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych] elementów składających się na "wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej". Obok cen stosowanych w danej miejscowości na wartość tę składa się jej "stan faktyczny". W opinii biegłych powołanych przez izbę skarbową całkowicie pominięty został wpływ stanu prawnego (kilkunastu współwłaścicieli) będącej przedmiotem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości na jej wartość rynkową, co jest przedmiotem uzasadnionego zarzutu strony.(Wyrok NSA z 27 maja 1998 r., I SA/Lu 527/97)
7. Organ podatkowy powinien umożliwić stronom zapoznanie się z informacjami o cenach rynkowych oraz z urzędową analizą tych informacji, z której wynikałaby cena proponowana przez urząd. Jeżeli dane te potwierdzałyby zaniżenie ceny w umowie sprzedaży, organ powinien wezwać strony w terminie nie krótszym niż 14 dni od podwyższenia ceny, a jeśli strony nie wyrażą na to zgody - powołać biegłego. Organ podatkowy powinien dokonać oceny takiej opinii pod kątem kryteriów, o których mowa w art. 10 ust. 2 ustawy z 1989 r. o opłacie skarbowej [art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych], a w wypadku gdy opinia nie jest opracowana z uwzględnieniem cen rynkowych - zażądać jej uzupełnienia.(Wyrok NSA z 9 stycznia 1998 r., I SA/Gd 708/96
8. Ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przy zastosowaniu średniej arytmetycznej nie odpowiada definicji wartości rynkowej zawartej w art.14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54 poz. 654 ze zmianami) - wyrok NSA sygn. akt III S.A. 207/00.Powołany powyżej przepis stanowi, iż wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości. Z jego brzmienia wynika , że wartość rynkowa jest wartością statystyczną a nie arytmetyczną.
2000-12-30
powrót do listy orzecznictw
