Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste jest po prawie własności najsilniejszym prawem rzeczowym i bardzo do niego zbliżonym, w związku z tym należy bardzo ostrożnie korzystać z prawa jego rozwiązania. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2016 r.

W przedmiotowej sprawie chodziło o trzy działki zlokalizowane w Krakowie. Jeszcze w latach 80. ubiegłego wieku teren, na którym były one położone, przeznaczono na cel komunikacyjny - dworzec autobusowy. Właściciele, aby uniknąć wywłaszczenia, sprzedali działki Skarbowi Państwa i otrzymali na niego prawo użytkowania wieczystego. Po latach sprzedali to prawo spółce C.

Spółka C. na jednej z działek postawiła hipermarket, a na drugiej dworzec autobusowy. Trzecią parcelę sprzedała spółce M., która chciała postawić na niej restaurację i parking. Od Prezydenta Miasta Krakowa otrzymała stosowne pozwolenie na budowę i inwestycję zrealizowała. Po niedługim czasie również Prezydent Miasta Krakowa, tym razem występując w roli przedstawiciela Skarbu Państwa, zwrócił się do sądu o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego z uwagi na niezrealizowanie celu, jaki był przewidziany w umowie, czyli budowy dworca. Rzeczywiście dworzec bowiem powstał na działce sąsiedniej. Obie instancje sądowe przyznały rację organowi. Dopiero Sąd Najwyższy uchylił orzeczenie i orzekł o ponownym rozpatrzeniu sprawy.

SN stwierdził w uzasadnieniu, że przecież celem użytkowania wieczystego była budowa dworca autobusowego. Skoro więc cel ten został osiągnięty, to nie można mechanicznie przyznawać racji organowi i pozwolić na rozwiązanie umowy.

Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk wskazał: Użytkowanie wieczyste jest zbliżone do własności, trzeba więc bardzo ostrożnie stosować przepisy umożliwiające jego rozwiązanie. Może ono nastąpić tylko w przypadku rażącego odstępstwa od ustalonego celu użytkowania wieczystego. Tu zaś powstaje zasadnicze pytanie: jakie ma znaczenie zrealizowanie inwestycji na sąsiedniej nieruchomości i czy w takim wypadku na spornej działce rzeczywiście trzeba budować kolejny dworzec?

SN poruszył jeszcze jeden wątek, który ujawnił się na kanwie przedmiotowej sprawy. Otóż niewłaściwym wydaje się być podwójna rola organu, raz będącym reprezentantem gminy, wydającym pozwolenie na budowę, a raz Skarbu Państwa, który w wyniku realizacji budowy przewidzianej w pozwoleniu na budowę wnosi o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.