Porady prawneZajęcie elewacji pod reklamę nie jest normalnym wykorzystywaniem ścian budynku, zatem w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wymaga każdorazowo podjęcia uchwały. W sprawie, która trafiła na wokandę, wspólnota mieszkaniowa postanowiła generalnie wyrazić zgodę na bezpłatny montaż tablic reklamowych na elewacji budynku przez właścicieli i najemców lokali usługowych oraz postanowiono, że montaż wymaga uzyskania zgody zarządu. Właściciel lokalu zaskarżył uchwałę, a sąd uznał, że nie jest ona zgodna z prawem i narusza zasady prawidłowego zarządu. W art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali zagwarantowane zostało prawo właściciela lokalu do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Nie daje to jednak właścicielom prawa do wieszania na elewacji reklam i szyldów, bowiem ten rodzaj aktywności nie może zostać uznany za korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, podstawową funkcją elewacji budynku jest zapewnienie bezpieczeństwa, oddzielenie budynku od sąsiadujących nieruchomości i zapewnienie ochrony przed działaniem czynników zewnętrznych, takich jak warunki atmosferyczne czy hałas. O ile powieszenie tabliczki zawierającej informacje o prowadzonej działalności może, w określonych okolicznościach, mieścić się w zakresie czynności zgodnych z przeznaczeniem nieruchomości, o tyle nie może być o tym mowy w przypadku wieszania tablic reklamowych. Właściciele nie mogą korzystać z elewacji budynku w niczym nieograniczony sposób, a kwestię sposobu korzystania winna określać uchwała, a nie decyzja zarządu. W zakresie odpłatności korzystania z nieruchomości sąd wskazał, że wspólnota wprawdzie nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania. Wspólnota mieszkaniowa złożyła apelację, jednak Sąd Apelacyjny w Szczecinie uznał apelację za bezzasadną. Zajęcie części elewacji pod reklamę zdaniem sądu nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku. Na elewacji musi znajdować się numer budynku bo wynika to z obowiązujących przepisów prawa. Tablica reklamowa natomiast może znajdować się na elewacji budynku tylko wyjątkowo. Nawet jeżeli reklama dotyczy działalność prowadzonej przez członka wspólnoty nie może być uznana za normalne korzystanie z elewacji budynku. Wyrażona przez właścicieli lokali każdorazowo zgoda na taką czynność daje dopiero zarządowi uprawnienie do zawarcia umowy. W sytuacji, gdy wspólnota zdecyduje się na umieszczenie takich nośników na elewacji odstąpienie od pobierania za nie opłaty narusza niewątpliwie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6 marca 2014 r., sygn.akt I ACa 679/13
2014-06-10
powrót do listy orzecznictw
