Prawo zarządcy do wniesienia powództwa o eksmisję

W przedmiotowej sprawie pewne Zrzeszenie administrowało na podstawie zawartej umowy o zarząd, nieruchomościami należącymi do gminy. Między innymi w ramach zarządu wynajmowało lokale mieszkalne. W stosunku do najemców jednego z nich wniosło powództwo o eksmisję w wyniku wypowiedzenia umowy najmu, z uwagi na znaczne zaległości w zapłacie czynszu.

Sąd badający sprawę, abstrahując od kwestii merytorycznych, nabrał wątpliwości procesowych, czy powodowi przysługuje legitymacja czynna do wytoczenia przedmiotowego powództwa. W związku z tym Zrzeszenie na wniosek sądu argumentowało, że takie uprawnienie mu przysługuje. Powołało się na to, że było stroną zawartej umowy najmu lokalu oraz na to, iż powszechnie przyjęte jest, że jako zarządca może występować w sądzie w roli powoda.

Sąd uznał, że Zrzeszenie nie wykazało dostatecznie, iż było umocowane do zawierania umów najmu, tym bardziej występowania z powództwem o eksmisję. Przytoczył przy tym tezę z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013r. III CZP 23/13: podejmowanie przez powoda czynności zwykłego zarządu lokalami, zwłaszcza zawierania i wypowiadania umowy najmu oraz dochodzenia eksmisji byłych lokatorów wymaga ustalenia, że pomiędzy powodem a właścicielem nieruchomości doszło do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością.

Z uzasadnienia sądu Powód – jako zarządca i administrator nieruchomości – nie ma własnego uprawnienia do domagania się od pozwanych wydania mu lokalu, niezależenie od tego, czy to on, czy inny podmiot zawarł z najemcą umowę najmu. Dla uznania, iż powodowi przysługuje roszczenie o eksmisję, musiałby przedstawić umowę łączącą go z właścicielem (posiadaczem) nieruchomości, która takie uprawnienia przyznawałaby mu w ramach sprawowanego przez niego zarządu.

Posiadanie prawa podmiotowego to legitymacja materialna, a prawo żądania ochrony prawa podmiotowego przez sądem to legitymacja procesowa czynna. W zasadzie zawsze przysługują one łącznie jednemu podmiotowi. Polska procedura przewiduje dla zarządców możliwość występowania w sądzie jedynie w charakterze pełnomocnika osoby, której te w/w prawa przysługują, a nie w charakterze strony. Jedynie w sytuacji, gdy właściciel powierzając mu zarząd nieruchomości, upoważnił go do zawierania we własnym imieniu umów najmu, tylko wówczas uprawnienia, które przysługują wynajmującemu w stosunku do najemcy, przechodzą na zarządcę. Z tego powodu jest on uprawniony do dochodzenia na własną rzecz czynszu najmu i domagania się eksmisji, gdyż w wyniku dwóch umów: pierwszej z właścicielem i drugiej z najemcą, on jest stroną stosunku najmu, a zatem i wierzycielem w stosunku do lokatora

Sąd uznał, że takich uprawnień nie można domniemywać, a w przedmiotowej sprawie powód ich nie wykazał. Z tego powodu pozew został oddalony.

2016-07-06